Земля как залог: в чем проблема — мнения экспертов

Земля как залог: в чем проблема — мнения экспертовС 1 июля 2021 года, когда открылся рынок сельскохозяйственной земли в Украине для физических лиц, и по сей день, согласно данным Госгеокадастра, было заключено более 253 тыс. сделок отчуждения земельных участков.И вот, наконец, рынок заработал для юридических лиц. Что происходит на рынке сельскохозяйственной земли сегодня, но остается ли до сих пор земля желаемым активом в портфеле отечественного инвестора? На эти вопросы Finance.ua искал ответ вместе с экспертами.Так, по словам коммерческого директора компании Твой Круг Егора Лесничего, это очень перспективное направление, на который есть хороший спрос, однако в Украине он находится едва ли не в зачаточном состоянии:«По данным KSE, среди новых кредитов, выданных в течение марта 2022 — декабря 2023 г., только 10,3% были обеспечены землей.Почему так происходит? Здесь есть несколько сдерживающих факторов.

Прежде всего, это ограниченный формат запуска рынка земли: на первом этапе землю можно было приобретать только физическим лицам и в объемах не более 100 га в одни руки. Вдобавок имеем военный фактор, который вообще остановил рынок на несколько месяцев. Как следствие, на старте рынка земли заключается относительно небольшое количество сделок, ликвидность рынка слишком низкая, по крайней мере, пока.

Не прибавляет ускорения и низкая пропускная способность системы оформления сделок с агроземлей. Нотариусы должны дополнительно контролировать установленные относительно владения землей ограничения, соблюдать процедуру преимущественного права при реализации предмета залога. Это достаточно затратный и финансово, и по времени процесс.Место для вашей рекламы

Во-вторых, занижение цены на землю при совершении сделок купли-продажи. По данным аналитиков KSE, в 60% случаев цены участков регистрируются на минимально возможном уровне — то есть на уровне нормативной денежной оценки (НГО), в то время как реальную стоимость покупатель платит «неофициально». А это в свою очередь тормозит рост коэффициента ликвидности сельхозземли как залога, который сегодня находится на уровне 0,35. Это в четыре раза ниже, чем, скажем, в США.

Простыми словами: для банка такой коэффициент означает, что, например, при условии стоимости участка в 100 тыс. грн продать он его сможет всего за 35 тыс. грн. Соответственно, и на 100 тыс. грн залога банк может предоставить не более 35 тыс. грн кредита”, — пояснил эксперт.Генеральный директор компании Доброзем Роман Барало говорит, что земля в залог — крайний вариант, на который пойдет фермер, ведь земля для него — основной актив.«Единственный вариант, когда фермер решит рискнуть — это четкое понимание, куда и как будут реинвестированы полученные от финансового учреждения средства.В 2021 году был принят Закон «О Фонде частичного гарантирования кредитов в сельском хозяйстве», в пределах которого фермер с земельным банком не более 500 га, может взять кредит в финансовом учреждении, заключившем договор сотрудничества с фондом гарантирования, и получить средства на срок до 10 лет с гарантией государства. Но этот механизм широко не применяется сегодня.В перспективе это развитие сотрудничества фонда с государственными банками и фермерами, которые будут передавать в залог земельные участки частной собственности, с последующим получением кредита для своей хозяйственной деятельности с четкими условиями и гарантиями. К сожалению, по состоянию на сегодняшний день у банков нет четкого механизма оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения, подчас нормативно денежная оценка превышает рыночную стоимость земельного участка.Ситуация, касающаяся непосредственно пайщиков, аналогичная. Например, если человеку нужны средства, он не может взять кредит под залог своего собственного земельного участка, а вынужден его продавать”, — комментирует Роман Барало.Однако, по словам Егора Лесничего, второй этап рынка земли и появление дополнительных покупателей должно оживить продажи, что обеспечит необходимую ликвидность.«Прозрачное рыночное ценообразование позволит НБУ повысить коэффициент ликвидности и будет побуждать банки выдавать больше кредитов под залог такой земли», — подчеркивает он.Читайте больше мнений в статье: