Управляющие партнеры UNIT City Максим Бахматов и Макс Яковер о “кастинге” резидентов, строительстве жилья на территории инновационного парка и переговорах с международными инвесторами
Сколько уже было инвестировано в UNIT.City?
Максим Бахматов: На данный момент уже вложено $50-60 млн инвестиций и сейчас мы на стадии привлечения еще $300 млн.
С кем ведутся переговоры о привлечении инвестиций?
М.Б.: Переговоры ведутся с банками, фондами и международными организациями. Те, кто готов инвестировать, не говорят об этом публично, они жду подходящего времени.
Макс Яковер: У международных структур, инвестирующих в Украину, есть спрос на подобный проект, так как аналогов ему просто нет. Одно дело, заливать инвестиции в агросектор, а совсем другое — в инновации.
На какой стадии переговоры?
М.Я.: Только в октябре мы получили разрешение на землю…
В этом была главная загвоздка?
М.Я.: Да. Сейчас процесс привлечения инвестиций активизировался.
О каких сроках идет речь? Когда можно ожидать объявления?
М.Б.: С некоторыми банками мы находимся на финальной стадии переговоров, с некоторыми крупными международными организациям все не так быстро. Можно сказать, что все наши основные риски находятся за пределами парка.
Я правильно понимаю, что без привлечения инвесторов развитие парка невозможно?
М.Б.: Оно будет идти медленнее.
На сколько?
М.Б.: Я бы сказал по-другому. У нас есть несколько вариантов развития парка. Есть план А, В и С. Идеально, если заходит один стратегический инвестор, и дальше развитие идет быстро, а есть планы В и С.
Если все пойдет по плану А, то через сколько лет парк будет полностью готов?
М.Б.: Такие проекты в среднем строятся 8-10 лет.
Если вы не привлекаете стратегического инвестора, то это время увеличивается в два и более раз?
М.Б.: Не обязательно. Это могут быть те же 10 лет, но стратегия развития будет совсем другая. Мы можем, например, очень быстро построить и запустить парк, начав со строительства резиденций, а можем строить, например, гостиницы, конференц-холл, спорткомплекс, привлекая дополнительные инвестиции. Скорость строительства зависит от того, какую стратегию мы будем использовать, но в целом горизонт около 10 лет.
М.Я.: Планов развития много, но, независимо от стратегии, парк будет развиваться.
Во сколько вам обходится строительство одного кампуса?
М.Б.: Все кампусы обходятся приблизительно в одну сумму — около $1000-1200 за 1 кв. м. Качественное здание будет одинаково стоить и в Киеве, и во Львове, и в Харькове, потому что технология строительства предусматривает определенное наполнение, большая часть которого импортная — это системы кондиционирования, безопасности и так далее. Срок окупаемости приблизительно 7-9 лет.
До получения разрешения Киевсовета у вас было право проводить только реновацию территории UNIT.City, сейчас вы можете строить с нуля — это удешевит строительство?
М.Б.: Затраты примерно одинаковы, так как начинка стоит очень дорого.
М.Я.: Решение Киевсовета дает нам определенную степень свободы. Мы бы хотели по-другому расположить следующие три бизнес-кампуса, и мы бы не смогли это сделать, так как оставались “в пятне” застройки и были ограничены старыми зданиями.
Какие энергосберегающие технологии используются при строительстве парка?
М.Б.: Мы с Максимом не занимаемся непосредственно строительством. Если бы с нами был директор девелоперской компании UDP, то он смог бы рассказать, что наши новые кампусы строятся LEED, и объяснил бы, как это. Точно, что все энергоэффективно, экологично и современно. На сегодняшний день LEED-сертификацию имеют два здания в Киеве, одно из них –американское посольство.
Да, мы будем использовать солнечные панели на наших зданиях. В нашем кафе уже висят солнечные жалюзи, разработанные одним из наших резидентов SolarGaps.
В конце 2017 года вы говорили, что на протяжении двух лет планируете выйти на операционную прибыль. Насколько вы близки к этому по состоянию на конец 2018 года?
М.Б.: Чтобы парк вышел на операционную прибыль, нам нужно закончить следующие три бизнес-кампуса, как только мы введем их в эксплуатацию, парк операционно будет в плюсе.
Когда вы в конце 2017 г. заходили в UNIT.City, какие задачи перед вами ставил инвестор?
М.Б.: У нас есть определенные KPI: я отвечаю за KPI денежный, а Макс за системно-творческий. Так, у нас определен KPI по стоимости квадратного метра в аренде и средней стоимости жилья. KPI заложены в наши контракты, и мы их уже перевыполняем.
М.Я.: Один из наших KPI — это то, кто представляет парк, его резиденты. Это очень важно, так как это то ядро, от которого зависит самое главное сообщение — о чем мы. Если мы институт, то стартуем с института, у нас появились первые лаборатории, а потом стартапы. Сейчас появились акселераторы, заезжают несколько фондов и крупная корпорация, которая размещает в парке инновационные лаборатории и свои образовательные подразделения.
Мы проводим много мероприятий: на территории парка проходит больше 300 мероприятий в год, 80 из которых — наши.
Это все привлекает корпоративных клиентов, которые приходят в поисках инноваций и приносят деньги. В итоге большое количество компаний хотят заехать к нам, и единственное, что их сдерживает, — это то, что мы медленно строим.
Но вы же не всех принимаете. Какие у вас критерии отбора?
М.Б.: У нас есть три основных критерия. Мы смотрим, насколько проект мыслит глобально, насколько они инновационны и какие технологии у них под капотом, как они впишутся в экосистему. Есть компании, которые приходят, чтобы снять “просто офис”. Просто офис можно арендовать в прекрасном бизнес-центре в центре города. Мы же смотрим на то, чем эта компания может быть полезна другим 100, расположенным у нас, и наоборот. В прошлом году мы провели исследование и выяснили, что первые 35 резидентов сделали 20 совместных проектов.
М.Я.: Вопрос в том, будет ли синергия в результате появления нового резидента, готов ли он делать образовательные проекты, привлекать экспертов, привозить кого-то? Мы оцениваем компании по этим критериям, а затем принимаем решение.
Какой сейчас конкурс среди резидентов?
М.Я.: Один к трем. В случае если кто-то выпадает, у нас всегда есть следующий претендент на место.
Какой срок контракта?
М.Б.: По-разному — от 3-5 до 7 лет.
Сколько сейчас резидентов?
М.Я.: 90.
Сколько будет после открытия новых корпусов?
М.Я.: Предполагаем, что около 200. Тут важно понимать, что у нас сейчас два маленьких бизнес-кампуса, в которые мы приглашаем небольшие компании. Когда открываются большие кампусы, то приходят большие компании и количество резидентов существенно не увеличится.
Возможно ли было создать подобный инновационный парк на ВДНХ при аналогичных инвестициях?
М.Я.: Здесь ты на частной территории и за частные деньги можешь творить чудеса очень быстро, а там, если у тебя есть государственная территория и, даже имея частные деньги, все происходит очень долго.
М.Б.: Большой плюс ВДНХ в том, что его строили как инновационный центр, и чистое поле за 70 лет превратилось в роскошный сад и лес. Это большое преимущество ВДНХ. Если бы у нас тут было 180 гектаров леса, то это было бы большим плюсом для людей, которые тут работают. Мы сейчас планируем построить парк на 2,5 гектара. Природа — важная часть для продуктивной работы людей.
Ведете ли вы переговоры с правительством, например, о предоставлении парку свободной экономической зоны, налоговых льгот…?
М.Я.: Переговоры с государством о преференциях, о которых вы говорите, на сегодняшний день не ведутся.
Я скажу свое личное мнение: я против того, чтобы у UNIT.City были какие-либо преференции. В этом вопросе у нас с инвестором совпадает мнение. Хотя в других странах 90% подобных центров строятся за счет государства.
Об этом и речь.
М.Я.: Какие-то государства делают это осознано, какие-то только приходят к этой мысли. И Украина тоже осознает и будет подходить к этому вопросу системно, но я не хотел, чтобы это было сделано как исключение ради нас, мы в таком случае получим больше негатива, чем позитива.
Что бы мог сделать город? Он мог бы освободить какую-то территорию от налога на землю и обязать осуществлять на ней какие-то социальные проекты, которые мы и сами делаем на миллионы долларов.
Когда начнется строительство жилых корпусов?
М.Б.: Планируем во 2-м квартале 2019 года.
Когда сдача?
М.Б.: Первый жилой квартал планируем закончить до 2-го квартала 2021 года, но это будет зависеть от ситуации на рынке.
Будет ли кастинг жильцов?
М.Б.: Инвесторы уже сейчас публично заявили, что это очень важный момент.
Для кого строятся дома?
М.Б.: В первую очередь для тех, кто соответствует концепции парка, так как это создает определенную микрокультуру на его территории.
Как будете отсеивать покупателей?
М.Б.: Так же, как мы отсеваем резидентов. Но есть риск, что придет, например, суперайтишник или разработчик и скажет “здравствуйте, мне пять квартир”, и ты ему продал пять квартир, а он туда поселил 35 бабушек, ты же их не выгонишь. Надо подумать над этим, это отдельная история.
М.Я.: Мы в процессе разработки этих критериев.
Насколько увеличится количество людей на территории после окончания строительства?
М.Б.: Парк рассчитан приблизительно на 500 тыс. кв. м, жилье — не больше 30%. Размер средней квартиры — 50-70 кв. м, в квартире живет 2-3 человека, количество резидентов — около 30 тыс., 20 тыс. будут ежедневно приезжать к ним в гости по разным проектам, в квартирах будут жить около 3-4 тыс. человек. Таким образом, ежедневно на территории парка будет находиться около 50 тыс. человек.
Будете ли строить инфраструктуру для такого города в городе?
М.Б.: Да. Первые этажи объектов будут готовы принять всю необходимую инфраструктуру и сферу обслуживания.
А транспортная инфраструктура?
М.Б.: Мы точно что-то будем делать с автобусными остановками. Внутренняя территория парка будет в большинстве пешеходная, автомобили будут направлены в подземные паркинги. Будут облагорожены два въезда — со стороны улиц Семьи Хохловых и Дорогожицкой.
Говоря о резидентах, сколько из них украинских, а сколько международных компаний?
М.Я.: 93-95% — это украинские компании и лишь 5-7% — иностранные.
На этой неделе было заявлено о новом громком резиденте — Snapchat. Как именно компания будет представленна в UNIT City?
М.Я.: Офис и R&D-центр.
Сколько человек?
М.Я.: К сожалению, мы не можем раскрывать никакие детали.
Есть ли у вас какие-то преференции для стартапов?
М.Б.: У нас есть специальные условия для определенных компаний, мы тщательно их рассматриваем, и если это действительно очень важный резидент, то мы на отдельном комитете все обсуждаем и предоставляем ему специальную цену на аренду, чтобы он комфортно развивался.
Какая сейчас стоимость квадратного метра у вас?
М.Б.: Все зависит от того, кто и в каком состоянии берет и на какой срок.
Мы офис класса В+ и территория класса А. Рабочее место стоит $300 с НДС — это дешевле подобных объектов в центре. При этом другие бизнес-центры в радиусе 2 км от нас стоят на 30-40% дешевле.
Источник: delo.ua
