Нові правила "єОселі" змінять попит та іпотечний ринок / Freepik
У 2026 році державна програма іпотечного кредитування “єОселя” здатна відчутно трансформувати зацікавленість у житлових позиках та простимулювати розширення сфери комерційної іпотеки. Це пов’язано з тим, що посилюються вимоги до клієнтів та характеристик житла, яке можливо придбати.
Про це Delo.ua поінформувала перший заступник голови правління Глобус банку Олена Дмитрієва, посилаючись на відомості ПрАТ “Українська фінансова житлова компанія” та Національного банку України.
За підсумками 2025 року банківські установи надали іпотечних кредитів на загальну суму приблизно 15,7 млрд грн, з яких майже 94% випало конкретно на програму “єОселя”. Разом з тим, зміни до програми, деякі з яких стануть дійсними 9 лютого 2026 року, можуть обмежити доступ позичальників до державної іпотеки.
Більш суворі умови до позичальників
Зокрема, нові положення передбачають ліміти щодо наявного житла. Відтепер брати участь у програмі не зможуть громадяни, у власності яких є нерухомість площею понад 52,5 кв. м для родини з однієї або двох осіб. Для кожного наступного члена сім’ї дозволяється додатково лише 21 кв. м.
Також розширено часовий проміжок перевірки операцій з нерухомим майном — з 12 до 36 місяців. Якщо протягом цього періоду громадянин здійснив продаж житла, і сумарна площа реалізованих та наявних об’єктів перевищує нормативну, то він не зможе скористатися програмою.
Окрім того, встановлюються нові обмеження стосовно площі та ціни квартир. Площа житла не може перевищувати нормативну більш ніж на 10%, при цьому абсолютний максимум становить 115,5 кв. м. Найбільша вартість квадратного метра також лімітується — вона не може бути вищою за граничну ціну, визначену державою, більш ніж на 10%.
“Раніше “єОселя” фактично не встановлювала обмежень ні на площу, ні на вартість житла — різницю можливо було компенсувати більшим початковим внеском. Тепер умови стали набагато суворішими, і це принципово змінює підхід до вибору квартири”, — зазначає Олена Дмітрієва, перший заступник голови правління Глобус банку.
Вплив на ринок нерухомості
Як вважає банкірка, нові вимоги можуть спричинити зменшення кількості житла, яке відповідає вимогам програми. Суттєва частина квартир, що наразі знаходяться у продажу, була запроєктована ще до затвердження нових правил, а ріст собівартості будівництва додатково ускладнює відповідність встановленим лімітам.
Разом з тим, у 2025 році програма значно підтримала будівельну сферу. Частка квартир, придбаних у новобудовах, збільшилась до 64%, а сума коштів, спрямованих на первинний ринок, становила 9,4 млрд грн в порівнянні з 4,8 млрд грн роком раніше.
Перспективи банківської іпотеки
Посилення умов державної програми здатне простимулювати розвиток ринкових іпотечних пропозицій. До початку повномасштабної війни близько 60% житлових позик в Україні надавалися саме за комерційними програмами банків.
Додатковим чинником може виявитися поступове зниження ціни кредитів. Наприкінці січня Національний банк України знизив облікову ставку до 15%, а за сприятливих економічних умов вона здатна опуститися до 13,5–14% до кінця 2026 року. У такому випадку середні іпотечні ставки можуть зменшитися приблизно на 1–1,5 відсоткового пункту.
Іпотека для переселенців
Окремим вектором залишається допомога внутрішньо переміщеним особам. Розпочата у 2025 році програма передбачає компенсацію державою до 70% початкового внеску та платежів за перший рік кредитування, а також витрат на оформлення позики.
Проте, основною проблемою залишається обмеження ціни житла — не більше 2 млн грн, що відчутно звужує спектр вибору нерухомості, особливо у великих містах.
Фінансування програми
Водночас держава продовжує збільшувати фінансові можливості “єОселі”. Наприкінці 2025 року статутний капітал “Укрфінжитла” збільшився на 30 млрд грн. Також на стадії розгляду знаходиться компенсаційна модель фінансування за участі міжнародних фінансових установ.
За оцінками банкірів, повноцінне впровадження цієї моделі здатне значно збільшити обсяги іпотечного кредитування та зробити програму більш адаптивною.
Нагадаємо, з жовтня 2022 року більше 23 тисяч українських сімей скористалися програмою доступної іпотеки “єОселя”. Загальна сума виданих позик досягла 40 мільярдів гривень