Попит на квартири в низці міст гальмують безпекові фактори ризику
У 2025 році ринок нерухомості в Україні фіксує досить помірне пожвавлення. Згідно з відомостями Національного банку, в І–III кварталах обсяг угод купівлі-продажу піднявся лише на 7% відносно до аналогічного періоду 2024 року і склав 238 тис. транзакцій.
Про це інформує Delo.ua, посилаючись на дослідження Центру економічних розвідок та прогнозувань “Фінансовий пульс”.
Найбільша діяльність традиційно спостерігається у Києві та Київській області (19,1 тис. та 17 тис. операцій відповідно), а також у Дніпропетровській та Харківській областях (16,8 тис. та 14 тис.).
Потреба переміщається до невеликих помешкань
Приблизно дві третини всіх операцій припадає на квартири. Переважно українці купують компактні та відносно недорогі варіанти на вторинному ринку. Середній розмір купленої квартири дорівнює приблизно 38 кв. м, а будинку — 70 кв. м.
Як зазначає очільниця аналітичного відділу “Фінансового пульсу” Діляра Мустафаєва, вторинний ринок і надалі є основним каталізатором продажів.
“У військових обставинах покупці віддають перевагу більш простим і зрозумілим рішенням. На первинному ринку потребу обмежують безпекові небезпеки та розрив між тим, що пропонують забудовники, і тим, що готові купувати громадяни”, — констатує вона.
Нове житло споруджують обачливо
На первинному ринку пропозиція поповнюється в основному за рахунок завершення раніше розпочатих житлових комплексів. Відкриття нових ініціатив відбувається обережно через невеликий попит на незавершені об’єкти та фінансові ліміти забудовників.
Найбільше нових ініціатив виникає у західних регіонах, котрі вважаються відносно безпечними. Саме там за період повномасштабної війни вартість житла зростала найбільш інтенсивно.
За відомостями порталу ЛУН, станом на лютий 2026 року найбільші середні ціни на однокімнатні квартири на вторинному ринку зафіксовані у Києві, Львові, Ужгороді, Чернівцях, Рівному та Луцьку, в той час, як найменші — у Запоріжжі та Миколаєві.
Іпотека поки що не стала рушієм ринку
Незважаючи на державну програму “єОселя”, іпотека поки що не визначає загальну динаміку продажів. У І–ІІ кварталах 2025 року її частина становила лише 2% всіх операцій, а у ІІІ кварталі збільшилася до 3%.
Однак, у сегменті нового житла кредити відіграють набагато важливішу роль — кожна п’ята квартира купується в іпотеку.
Основними позичальниками залишаються військовослужбовці та працівники правоохоронних органів, на котрих припадає майже 40% нових кредитів, ще близько 10% складають внутрішньо переміщені особи. Найактивніше іпотекою користуються у Київській області, Волинській, Івано-Франківській та Рівненській областях, а також у столиці.
Придбати житло без позики досі проблематично
Доступність житла в Україні залишається низькою. За показником price-to-income у Києві родині потрібно виділяти всі прибутки більше 8 років, аби купити квартиру без позики.
Для того, щоб без ризиків обслуговувати іпотеку, щомісячний платіж не повинен перевищувати 40% прибутку родини. За оцінками НБУ, для пільгової іпотеки за програмою “єОселя” достатньо приблизно 30 тис. грн прибутку на місяць (ставка 3%) або 42 тис. грн (ставка 7%).
Натомість для кредиту за ринковою ставкою близько 18% потрібен прибуток близько 84 тис. грн на місяць, тоді як середня заробітна плата в Україні у грудні 2025 року дорівнювала приблизно 31 тис. грн.
Що зміниться у програмі “єОселя”
У грудні 2025 року уряд вдосконалив правила програми “єОселя”. Перелік категорій позичальників із пільговими ставками скоротили, а також обмежили типи житла, котрі можливо купувати за програмою — акцент зроблено на більш доступних об’єктах.
Передбачається, що частина клієнтів, котрі не будуть відповідати новим умовам, будуть звертатися до комерційних банків, що може стимулювати розвиток ринкової іпотеки.
Разом з тим, за оцінками аналітиків, війна та обмежені прибутки населення і надалі будуть стримувати потребу. У цих умовах ключовою конкурентною перевагою для банків може стати співпраця із забудовниками, котра дозволить створювати більш доступні іпотечні пропозиції.
Нагадаємо, для 11% опитаних проблеми з енергозабезпеченням стали головним фактором, котрий вплинув на рішення щодо купівлі або продажу житла у 2026 році. Ще 18% відзначили, що ситуація скоріше вплинула на їхні плани.