“`html
-
Тетяна Єрмоленко
Журналістка
Чи варто вкладати кошти в житло під час війни: ризики та перспективи
Незважаючи на воєнні дії, фінансову хиткість та постійну невизначеність, українці не припиняють купувати помешкання. До того ж, у більш безпечних областях зацікавленість навіть збільшується. Сенс капіталовкладень у житлову площу очевидна: інфляція робить меншою вартість накопичень, курсові стрибки непередбачувані, доступ до всесвітніх ринків обмежений.
А житло в даному контексті лишається одним із небагатьох відчутних активів, який не зникне з вашого рахунку. Додатково попит на винайм у безпечних областях лишається незмінно високим через внутрішні переміщення населення. Читайте на Delo.ua особливості капіталовкладень в українську житлову площу в умовах війни.
Важливо: цей матеріал не слід вважати інвестиційною консультацією.
- Що показує досвід інших держав
- Плюси та мінуси інвестування в житло під час війни
- Які об’єкти житлової площі залишаються привабливими
- Що демонструє ринок у 2026 році
- Що робити, якщо рішення вкладати кошти в житло під час війни прийнято
Що показує досвід інших держав
Слід зауважити, що Україна не єдина держава, яка переживає досвід капіталовкладень у житло під час війни. Подібний досвід мають Хорватія, Німеччина після Другої світової та Сирія, наприклад. І кожна з цих країн дає чіткі уроки для тих, хто розмірковує про капіталовкладення в житло під час або після військового протистояння.
Найбільш наочним можна вважати хорватський випадок. Під час війни за незалежність (1991–1995) ціни на житло впали до найнижчої позначки. Ті, хто зважився купувати в 1993–1994 роках, у 1995-му побачили збільшення цін на 35%, і в подальшому отримали значний прибуток від туристичного підйому. Додатковою перевагою виявилися низькі податкові ставки післявоєнного відновлення, які діяли роками.
Досвід Сирії після 2024 року демонструє протилежний ризик. У містах зі сталим попитом, як-то Дамаск, Алеппо, Ідліб, ціни зросли на 25% і більше. Але навіть в тимчасових прикордонних «оазах безпеки», куди люди переселялися перечекати бойові дії, ціни впали на 70% після стабілізації. Як результат, деяким власникам не вдавалося продати дім навіть за $5 000, хоча його придбали за $9 000. Отже, тут урок простий: важливо розрізняти сталий попит від тимчасового скупчення людей без довготривалих перспектив для даної території.
Плюси та мінуси інвестування в житло під час війни
Зважаючи на те, що війна несе реальні небезпеки, капіталовкладення у житло продовжують цікавити українців, через ряд відчутних переваг:
- захист від інфляції та знецінення гривні, адже матеріальний актив зберігає цінність краще, ніж готівка;
- пасивний прибуток від винайму, враховуючи, що зацікавленість у житлі серед переміщених осіб та військових залишається великою;
- можливість придбати актив за вигідною ціною, враховуючи, що деякі забудовники пропонують розтермінування та знижки;
- ймовірність зростання вартості після стабілізації.
Варто зазначити, що досвід Хорватії та Сирії демонструє, що міста зі стійкою економічною основою суттєво збільшуються у ціні після закінчення конфлікту.
Разом з тим, ризики вкладень у повоєнне житло також цілком відчутні і їх не слід ігнорувати:
- фізичне пошкодження або руйнування об’єкта, і навіть у відносно спокійних областях небезпека залишається;
- зниження ринкової вартості при погіршенні ситуації з безпекою;
- труднощі з реалізацією, якщо війна затягнеться;
- можливі законодавчі зміни в умовах воєнного стану, зокрема в оподаткуванні, регулюванні ринку, процедурі оформлення угод;
- валютні обмеження при виведенні капіталу.
Тому капіталовкладення в Україні вимагають певної витривалості, терпіння та стратегічного бачення. Можна сказати, що це більше схоже на марафонський забіг з великою дистанцією та можливими перешкодами.
Які об’єкти житлової площі залишаються привабливими
Зрештою, не всі сегменти ринку житла однаково перспективні. Є декілька орієнтирів, на які звертають увагу досвідчені вкладники коштів у нинішніх обставинах.
Географічне розташування об’єкту
Це перший і найважливіший критерій відбору. Центральні та західні області України мають значно нижчі ризики щодо безпеки та стійкий попит.
Окрім цього, околиці великих міст (як Буча, Бровари, Вишгород) стають все більш привабливими для покупців, які шукають поєднання вільного простору, приватності та доступної інфраструктури.
Ступінь завершеності об’єкта
Це другий вагомий параметр. Більшість угод наразі укладається на завершальних етапах будівництва, коли ризик припинення процесу мінімальний.
Оптимальний баланс між вигідною вартістю та прийнятним ризиком – новобудови на рівні 70% готовності і вище. Об’єкти на стадії котловану в сучасних умовах потребують особливо прискіпливої перевірки забудовника.
Тип житла також має значення
Невеликі готові квартири з ремонтом, які можна одразу здати в оренду, залишаються найбільш ліквідним типом. Окремий тренд – житло з автономними рішеннями: резервне живлення, енергоефективність. Такі об’єкти мають незмінно більший попит і вигідніші орендні ставки.
Що демонструє ринок у 2026 році
Очікується, що 2026 рік стане роком стабілізації, а не спекулятивного підйому чи обвалу. Різкі стрибки цін тут малоймовірні, але тенденція до підвищення зберігається. Причин тут декілька
- обмежена пропозиція нових будівельних проєктів,
- висока вартість будівельних матеріалів,
- нестача кваліфікованої робочої сили.
Разом ці фактори стримують швидке розширення ринку. Попит при цьому лишається стабільним і підкріплений відновленням іпотечних програм банків та програмою «єОселя».
Співзасновник інвестиційної спільноти Укрінвестклуб Дмитро Карпіловський зазначає, що після закінчення війни український ринок житла навряд чи повернеться до довоєнної моделі стабільного і рівномірного зростання.
За його словами, значного збільшення цін відразу після настання миру, ймовірно, не буде. Досвід інших країн показує, що пікове збільшення вартості житла зазвичай починається пізніше, коли відновлюється економіка, зростає зайнятість і формується новий попит на житло. При цьому розвиток ринку може бути нерівномірним: найбільше зростання очікується у містах із активним економічним відновленням, розвитком інфраструктури та притоком населення.
Що робити, якщо рішення вкладати кошти в житло під час війни прийнято
Є кілька практичних рекомендацій для тих, хто розглядає купівлю житла як інвестицію зараз.
- Перевіряйте забудовника ретельно: репутація, дозвільна документація, фінансова звітність, судові процеси; все це можна знайти у відкритих джерелах.
- Уникайте компаній без прозорої звітності та досвіду роботи в кризових умовах.
- Розглядайте міста з розвиненою інфраструктурою та реальними робочими місцями, адже стійкий попит формується там, де є економічна база.
- Диверсифікуйте вкладення: декілька менших об’єктів у різних місцях знижують ризики краще, ніж одна велика ставка.
- Радьтеся з юристом щодо актуальних обмежень, оскільки воєнний стан передбачає можливість швидких змін у законодавстві.
Досвід Хорватії, Німеччини та Сирії свідчить про те, що капіталовкладення у житло під час і після війни може бути вигідним вкладенням. Але лише для тих, хто орієнтується на тривалий термін і вибирає території зі стійкою економічною основою. І це не інструмент для швидкого збагачення. Це спосіб зберегти капітал і отримати прибуток через 3–5 років.
Так, у короткочасній перспективі ризики цілком реальні. У довготривалій – житло в безпечних областях України з розвиненою інфраструктурою залишається одним із найбільш прогнозованих активів на ринку.
“`