-
Тетяна Єрмоленко
Репортерка
Як бюджет України на 2026 рік вплине на житловий ринок?
13 січня 2026 року Рада ухвалила Закон №12377 про головні принципи житлової політики. Документ цілком замінює Житловий кодекс 1983 року радянського періоду, який базувався на засадах економіки планового типу. Це початковий етап масштабної реформи у рамках Ukraine Facility Plan від ЄС.
Водночас Держбюджет України на 2026 рік передбачає 47 мільярдів гривень на програми з житла. Що це значить у дійсності для пересічного громадянина? Дізнайтесь на Delo.ua, що насправді зміниться для власників, орендарів і тих, хто потребує державної підтримки у житловому питанні після прийняття нового закону та держбюджету-2026.
- На що будуть спрямовані кошти у рамках бюджету на 2026
- Відбудова інфраструктури: що отримають регіони
- Видатки на енергоефективність: термоізоляція будівель та модернізація
- Допомога полоненим та їхнім родинам
- Що зміниться для хазяїв квартир
- Орендарі та ринок нерухомості у 2026
- Соціальне і доступне житло та хто може на нього розраховувати
- Спільна цифрова система
- Чи буде це все втілено у життя?
На що будуть витрачені кошти у рамках бюджету 2026
Сукупний розмір видатків бюджету 2026 складає 4 трлн 824,1 млрд грн, а саме на 121,2 млрд грн більше, ніж у 2025 році. Основний пріоритет без змін: безпека і оборона.
Видатки та надання позик бюджету України на 2026 рік
Джерело: mof.gov.ua
Разом з тим у бюджеті враховані вагомі ресурси на підтримку громадян, що постраждали від війни, і на відновлення областей. З 47 мільярдів на програми з житла гроші розподілені таким чином:
- єОселя (пільгова іпотека) — 17,1 млрд грн,
- Житло для ВПО з окупованих територій — 14 млрд грн (нова стаття витрат),
- Компенсація ветеранам з інвалідністю — 5,7 млрд грн,
- єВідновлення — 4 млрд грн,
- Житло військовим — 2,6 млрд грн,
- Програма HOME — 2,5 млрд грн,
- Фонд енергоефективності — 0,6 млрд грн.
Окремо до цього долучається іноземне фінансування. Банк розвитку Ради Європи згоден надати ще
- 200 млн євро на компенсації за зруйноване житло у рамках єВідновлення,
- 120 млн євро на житлові ваучери для ВПО,
- та 50 млн євро на іпотеку на пільгових умовах для переміщених осіб.
Тривають перемовини зі Світовим банком щодо додаткових 225 млн євро. Ці кошти зараз не зазначені у держбюджеті, оскільки це окремі домовленості з іноземними партнерами.
Для тих, хто вже користується єОселею, у 2026 році бюджет окремо покриває перший внесок та проценти за перший рік для ВПО. Це додаткові 4,4 млрд грн зверху загального фінансування програми. Також передбачено 154 млн грн на програми кредитування на пільгових умовах для ВПО та ветеранів.
Відбудова інфраструктури: що отримають регіони
Крім програм з житла, держбюджет передбачає 8,2 млрд грн на відбудову та покращення муніципальної інфраструктури:
- 1,14 млрд грн на забезпечення водою та відведення води,
- 1,38 млрд грн на розбудову муніципальної інфраструктури,
- 5,6 млрд грн на проєкти з відбудови у регіонах,
- окремо 1,15 млрд грн для Харківської та Дніпровської міських територіальних громад.
Додатково 2 млрд грн виділено на Державний фонд регіонального розвитку, тобто на мільярд більше, ніж у 2025 році.
На транспорт виділено 12,2 млрд грн, з яких 5,8 млрд грн підуть на закупівлю нових вагонів для пасажирів. Ще 4,5 млрд грн – на автотранспортну інфраструктуру, 0,9 млрд грн – на розбудову портів.
Видатки на енергоефективність: термоізоляція будівель та модернізація
На енергоефективність та збереження енергії в бюджеті виділено 2,75 млрд грн. З них 2,12 млрд грн будуть спрямовані на підвищення енергоефективності громадських будівель, ще 0,63 млрд грн – на поповнення Фонду енергоефективності.
У 2026 році заплановано підтримку 365 проєктів з термомодернізації багатоквартирних будівель та відновлення 650 житлових споруд. Фонд надає гранти ОСББ на утеплення, установку приладів обліку та впровадження новітніх енергетичних рішень.
Допомога полоненим та їхнім родинам
Окремо в бюджеті закладено 1,2 млрд грн на виплати військовим, які були звільнені з полону, та їхнім близьким. Люди, які повернулися з полону, мають право на одноразову державну виплату у розмірі 100 000 грн після звільнення та щорічну виплату в такому ж розмірі за кожний рік перебування в полоні. Право на щорічну виплату поширюється також на членів сім’ї.
Що зміниться для хазяїв квартир
Право власності реформа не змінює. Але буде змінено підхід до відповідальності. Більшість українців, які приватизували житло, досі не усвідомлюють, що їхня відповідальність не обмежується стінами квартири.
Сходові клітки, ліфти, внутрішньобудинкові мережі, фасади – це спільна власність та спільна відповідальність всіх співвласників будинку.
Новий закон та окремий закон про управління житловим фондом, який розробляється за естонським зразком, мають формалізувати це через ОСББ як юридичних осіб із чіткими повноваженнями, включно з правами на земельну ділянку під будинком.
Орендарі та ринок нерухомості у 2026
Більше 90% орендних відносин в Україні знаходяться в тіні, без офіційних договорів. Це невигідно для обох сторін, тому що:
- власник наражається на ризик не отримати кошти або отримати пошкоджене житло,
- орендар може бути виселений у будь-який час без жодного захисту.
Головна причина тінізації – 23% податок з оренди. Реформа передбачає зменшення цього навантаження до рівня, близького до європейського, тобто не більше 5%, а також полегшення декларування та посилення відповідальності за ухилення.
Виведення з тіні ринку нерухомості має стати одним із головних результатів реформи, разом із залученням інвестицій у будівництво та підвищенням енергоефективності житла.
Є ще один важливий наслідок легалізації: якщо договір оренди буде офіційно оформлений, власник не зможе збільшити вартість оренди до закінчення його терміну дії, навіть якщо ринок зросте.
Соціальне і доступне житло та хто може на нього розраховувати
Реформа вводить чотири інструменти допомоги:
- фінансово-кредитні інструменти (іпотека, лізинг, оренда з викупом),
- доступне житло,
- соціальне житло,
- службове житло для військових та держслужбовців.
Тепер головний критерій не офіційна прописка, а реальний матеріальний стан домогосподарства. Раніше можна було мати значне майно і одночасно претендувати на державну квартиру, просто маючи прописку в тісних умовах.
Відтепер система буде автоматично перевіряти доходи і майно через державні реєстри. Соціальне житло орієнтоване насамперед на малозабезпечених, ВПО та людей з інвалідністю.
Доступне, у свою чергу, на тих, хто має середній рівень доходів: молодь, ветеранів, військових. Управління соціальним житлом будуть здійснювати муніципальні або спеціальні оператори, а саме житло залишатиметься у орендному фонді громад без права на приватизацію.
І ще один важливий момент: таке житло не буде будуватися на околицях. Концепція передбачає інтегрованість у міське середовище. В ідеалі в тих самих будинках, де є і приватне, і соціальне житло.
Для здійснення цих планів держава покладається на співпрацю з приватним сектором. Наприклад, забудовникам можуть надавати землю та податкові пільги для будівництва доступного житла.
Спільна цифрова система
Зараз черги на поліпшення житлових умов ведуться в паперових формах у кожній області окремо і фактично закриті для громадського контролю.
Нова спільна інформаційно-аналітична система має це змінити. Через мобільний застосунок або ЦНАП громадянин зможе в кілька кліків отримати автоматично згенерований перелік програм з житла, на які він має право, виходячи зі своїх реальних прибутків і майна.
Чи буде це все втілено у життя?
Реформа амбітна, але вимагає змін у понад 60 законах і підзаконних актах. Декілька ключових законів (про соціальне житло, управління житловим фондом та службове житло) ще на стадії розробки. Після прийняття базового закону Єврокомісія готова фінансувати реформу на 400 млн євро у рамках Ukraine Facility Plan, Світовий банк – понад 2,3 млрд євро.
Водночас є і спротив такій реформі: 90% поправок, поданих депутатами при прийнятті закону, були спрямовані на затягування процесу. Така зацікавленість може бути з боку тих, хто контролює квартирні черги та безконтрольний розподіл житла.
Стан нерухомості України після реформи буде залежати від того, наскільки системно вдасться реалізувати все заплановане. Реалістичний термін для змін складає 3–5 років. І успіх цих реформ залежить від того, чи перестане житлова сфера бути джерелом корупційних схем і перетвориться на сектор, де кожен знає свої права і може їх втілити.