-
Ярослава Тюпка
кореспондент
Самі франківські забудовники включені до списків найбільших індикаторів введення в експлуатацію квартир. / Socium Developer
Івано-Франківськ протягом останніх років зміцнив за собою імідж житлового та будівельного центру – головним чином через значний запит з боку внутрішньо переміщених осіб. Socium Developer – один з найбільших гравців на ринку забудови в регіоні, що зводить не лише житлову, а й комерційну нерухомість.
Про те, чи встигає ринок за потребою, як реалізується розстрочка та чому Франківськ є привабливим для сектору офісної нерухомості, обговорюємо в бесіді з керівником з розвитку будівельної фірми Socium Developer Олегом Доскачем.
Івано-Франківськ має велику популярність серед внутрішніх переселенців. Як це позначилося на попиті і чи відповідає йому пропозиція?
– Питання важливе. Ми живемо у надзвичайно нестабільний час. Попит сьогодні виникає, на жаль, не через бажання людей поліпшити житлові умови, а через необхідність їх змінювати. Інакше кажучи, в центрі уваги – внутрішня міграція.
До початку повномасштабного вторгнення нашою основною клієнтурою були люди, що заробляли кошти за кордоном. Вони приїздили, купували для себе або своїх дітей, могли продавати малі площі та купувати більші. Зараз більшість запитів йде від ВПО. Ви маєте слушність – Франківськ дійсно став вузловим центром. Втім, не лише він, а вся західна частина України. Чи вистачає нам потужностей для забудови? Хотілося б трохи більше. Зважаючи навіть не на підвищений попит, а на здорожчання будівельних матеріалів та оплати праці. Це – ключовий фактор. Другий – на ринку відчувається брак робочої сили.
Це питання заробітної плати чи чогось іншого?
– Річ не в тому, що їх зовсім немає чи вони не хочуть працювати. Вони є, але на тлі загроз, мобілізаційних заходів або інших факторів не завжди готові з’являтися на робочому місці та віддаватись роботі на повний день. Йдеться насамперед про робітничі професії – фахівців з моноліту, мулярів, різноробів, машиністів кранів, зварювальників. Фахівців, котрі фактично зводять об’єкти руками.
Це змушує нас замислитись, як пришвидшити процес будівництва. Адже ми розуміємо, що в майбутньому це буде значно дорожче. І це вплине на фінансовий тягар покупців.
Як девелоперу отримати прибуток в таких умовах?
– Зараз ми ставимо завдання собі, нашим партнерам, субпідрядникам, постачальникам, виробникам будівельних матеріалів – робити, а не одержувати зиск. З цим баченням живемо фактично з лютого 2022 року.
І знаєте, мабуть, саме тому ми як підприємство процвітаємо, що маємо саме таке розуміння ведення діяльності, а не інше. Якби ми мали на меті лише заробіток, ми не мали б можливості продавати, надати якісний товар клієнту.
Але бізнес без прибутків не може існувати. Питання полягає в тому, як віднайти баланс між виконанням та отриманням тієї незначної маржі, що дозволяє розвиватися.
Ви робите акцент на якості?
– Наша компанія має правило: ми не починаємо впровадження, поки у нас немає необхідної дозвільної документації. Доки ми не піднялись на третій житловий поверх. Якщо, наприклад, перший поверх передбачений для комерції, то ми починаємо відкривати продаж, коли вже зведений четвертий поверх.
Директор з розвитку будівельної організації Socium Developer Олег Доскач. Фото Socium Development.
Чому так? Ми прагнемо запобігти недовірі з боку наших клієнтів. Ми маємо усвідомлювати, що зможемо завершити будівництво.
Можливо, це звучить дещо категорично, оскільки всі впевнені у завершенні своїх проектів. Проте головне тут не просто залучити кошти.
Якість чи демпінгові ціни
Який вигляд має фінансова структура: початковий внесок, розтермінування?
– Ми намагаємося реінвестувати власні кошти, залучаємо фінансування від інших інвесторів, але переважно не від фізичних осіб, котрі купують квартири. І як результат, формуємо саме будівельний процес. У загальному обсязі витрат це приблизно 25-30%, які ми спрямовуємо з власних джерел
Цим і зумовлений перший платіж – 35%. Це найменший відсоток, який вони повинні сплатити, щоб скористатися розтермінуванням до двох років (24 місяців).
Конкуренція у Франківську досить висока. Чи заохочує це до підвищення якості, чи до зниження цін?
– Ринок у Франківську надзвичайно насичений. Тобто, якщо в 2019 році було 68 будівельних компаній, то зараз їх тільки 7. Кількість покупців зменшилась, а вимог стало більше. Тому перемагає не той, хто “більш голосно продає”, а той, хто підтримує баланс між ціною, якістю та довірою.
Якщо зіставити Франківськ та Львів за вартістю входу в житло – у чому ключова різниця?
– У Франківську квартира зазвичай продається таким чином, що після придбання можна відносно швидко “доукомплектувати” житло ремонтом та заселитися. Якщо середня ціна однокімнатної орієнтовно 920-950 доларів за кв.м., то вся квартира – приблизно 36-40 тисяч доларів, і ще плюс 10-12 тисяч на ремонт, щоб розпочати проживання.
– У Львові вартість значно вища: близько 1400 -1450 доларів за кв.м. навіть не в центральній частині. Тому питання початкових інвестицій для проживання у Львові суттєво зростає. Саме тому люди для релокації часто зупиняють свій вибір на Франківську, як на більш доступному місці для придбання нового житла.
Які фактори найбільше впливають на ціну квадратного метра зараз?
– Матеріали, електроенергія, робоча сила, генерація, логістика. З’являються витрати, які раніше не були визначальними, але зараз стають систематичними. Наприклад, генератори на будівництвах – це необхідність, якщо ви не хочете простоювати. Адже простої – це втрата швидкості, збої в графіку та ще більше збільшення вартості.
Є основний принцип: якщо собівартість зростає, ціна реалізації також не може на це не реагувати.
Чи можете ви спрогнозувати, як зростатимуть ціни в подальшому?
– Прогнозувати важко, оскільки багато факторів залежать від безпекової ситуації. Проте я можу навести логічне обґрунтування: собівартість буде мінімально зростати. Це означає, що і ціна продажу має потенціал до зростання.
Додатковий аспект – попит. Якщо міграційний потік збільшиться, або якщо з’явиться відчутний сигнал стабілізації і частина населення почне повертатися в Україну – попит збільшить ціни ще більше.
“єОселя” – не сотні, а десятки заявок
Державні ініціативи -”єОселя”, пільгове кредитування – дійсно стимулюють ринок?
– Вони сприяють поштовху, проте мають певні критерії. Наприклад, для “єОселі” потрібна конкретна стадія готовності об’єкта. Нові об’єкти не завжди відразу підходять, оскільки будівництво ще не досягло необхідного етапу. Тому ми співпрацюємо з “єОселею”, але замовлення обчислюються десятками, а не сотнями об’єктів.
Існує ще один аспект: у 2022 році продажі були дуже непередбачувані, часто випадкові. А коли ринок почав відновлюватися – з’явилась інша проблема: наявність вільних квартир у готових об’єктах була обмежена, оскільки частина з них була продана раніше.
Будівельний процес – тривалий. Зведення та здача будинку зазвичай займає півтора-два роки, а в цегляних будівлях іноді й більше. Отже, наша здатність більш ефективно використовувати інструменти на зразок “єОселі” залежить від переліку об’єктів та їхньої готовності.
Від введення в експлуатацію до фактичного заселення
Яка ситуація з введенням в експлуатацію? 2024-й рік називають проривом.
– 2024 рік дійсно став успішним для багатьох на ринку: об’єкти, будівництво яких велося у 2022–2023 роках, підійшли до етапу здачі. Однак, паралельно існував фактор затримок: війна внесла корективи в графіки майже для всіх.
Зараз головне – відновити темп і утримати довіру клієнта: якщо є відхилення на декілька місяців – пояснювати, демонструвати прогрес, забезпечувати людям максимально прозору картину.
Що ви плануєте вводити в експлуатацію цього року?
– Маємо намір передати клієнтам приблизно 600 квартир в таких ЖК: 102 квартири – ЖК “Княгинин центр” (перша черга) – орієнтовно 102 квартири, ЖК “Козацький” (третя черга) – 340 квартир, “Містечко Південне” (перша черга) – 7 секцій малоповерхової забудови.На об’єктах вже встановлені ліфти, проводяться остаточні оздоблювальні роботи, облаштування прибудинкової території по частині – на етапі завершення.
Ви зазначали, що допускаєте ремонтні роботи ще до офіційної здачі, якщо об’єкт фактично готовий. Чому це важливо?
– Оскільки людям часто потрібно переїхати в житло якнайшвидше. Якщо будинок вже майже готовий, відсутня важка техніка і з точки зору безпеки можна надати доступ – ми шукаємо шляхи для цього. Проте, робимо це з дотриманням правил: інструктажі, контроль, розмежування зон, щоб уникнути ризиків.
Це також є частиною підходу “зробити”: не лише надати документи, а й надати можливість людині швидше розпочати нове життя.
Комерційні площі в новобудовах
Ви також будуєте комерційну нерухомість. Який стан цього ринку сьогодні? Хто є основним клієнтом таких приміщень?
– Івано-Франківськ дуже привабливий для операторів комерційної нерухомості.
Чому саме?
– Наприклад, орендна ставка у Львові в рази вища, ніж в Івано-Франківську. Більш того, навіть порівнюючи Франківськ з Ужгородом, Тернополем, Рівним чи Луцьком, то там комерційні приміщення теж досить дорогі. А Франківськ тут демонструє цікавий баланс: для орендаря він набагато вигідніший.
Тобто для орендаря це вигідно. А для інвестора?
– Тут якраз починається найцікавіше. Те, що добре для орендаря, не завжди вигідне інвестору, котрий купує приміщення для подальшої здачі в оренду.
Чому?
– Оскільки в нього довший термін окупності. Якщо у Львові інвестор розраховує на повернення коштів приблизно за 8 років, то у Франківську це вже 12-13 років. Це пов’язано з нижчим рівнем орендної плати.
Саме тому багато забудовників у Франківську не просто продають комерційну нерухомість, а залишають її у власному управлінні та перетворюють на власний бізнес – здають в користування та отримують стабільний, хоч і довготривалий, прибуток.
А якщо говорити про конкретні сегменти комерційної нерухомості, що зараз користується найбільшим попитом?
– Якщо згадати про склади, то їх майже всі вже зайняті. Це один з найцікавіших сегментів як у Львові, так і у Франківську, і загалом у Західній Україні.
Чим пояснюється такий ажіотаж?
– Не тільки потребою у складських приміщеннях як таких. Він безпосередньо пов’язаний з переміщенням виробництв. На Прикарпатті, у Львівській області, на Буковині зараз розміщена велика кількість переміщених підприємств. А будь-яке виробництво потребує площі для розміщення обладнання та складські приміщення.
Тому складська та виробнича нерухомість сьогодні – це один з найбільш швидкозростаючих напрямів.
А що з офісною нерухомістю?
– Комерційна нерухомість дуже різноманітна. Тут не існує єдиного шаблону – кожен сегмент розвивається по-своєму.
У Львові приблизно з 2010 по 2022 рік цей сегмент дуже активно розширювався. Існують офіси різних категорій, включно з класом А – це найдорожчий та найпривабливіший сегмент.
У Франківську таких офісних комплексів практично немає. І, відверто кажучи, сьогодні бізнес не зовсім готовий платити за офіс 40–50 доларів за квадратний метр. Навіть IT-компанії, котрі були основними споживачами такого продукту, вже не мають тих можливостей, що раніше.
Який формат офісів користується попитом зараз?
– Зараз актуальні невеликі офіси, але з дійсно хорошими умовами. Що я маю на увазі? Відповідний рівень опалення, безпеки, наявність паркування, зручність розташування. І ще один важливий аспект – багатофункціональність.
Іншими словами, якщо я працюю в офісі, маю можливість спуститися на кілька поверхів нижче, щоб пообідати, купити щось для дому або навіть жити поруч – тоді це має сенс.
Саме тому ми робимо ставку на багатофункціональні комплекси. Один з наших об’єктів саме так і побудований: житло, торгові приміщення та офіси в одному місці. В іншому комплексі офісна складова також є, але менша.
Які саме компанії сьогодні відкривають свої філії в комерційних приміщеннях?
– Перш за все, це мережі роздрібної торгівлі. Такі як “Аврора”, EVA та інші мережеві оператори, які мають налагоджену систему логістики та можуть дозволити собі стабільно працювати.
Також входить місцевий бізнес – кав’ярні, невеликі бутики, локальні бренди. Це ті підприємці, що усвідомлюють: їм потрібен не просто квадратний метр, а якісна площа з хорошим потоком відвідувачів.
Як ви оцінюєте майбутній розвиток цього ринку?
– Ми не вважаємо, що сегмент комерційної нерухомості буде скорочуватися. Навпаки – він буде зростати, особливо в Західній Україні.
Зокрема це буде складська та виробнича нерухомість, далі торговельна, а потім – офісна.
Про енергоефективність та сучасні технології
Енергетика – зараз дуже актуальна тема. Як змінюється зацікавленість в енергоефективному житлі та що ви реалізуєте в цьому напрямку?
– Будівельні матеріали, що використовуються останні 10–15 років, вже досить ефективно розв’язують питання енергозбереження. Сьогодні майже неможливо уявити новий будинок без якісної ізоляції фасаду – пінопластом або мінеральною ватою, в залежності від проекту. Наприклад, 15 сантиметрів пінопласту – це майже як півтори цегляні кладки з точки зору теплоізоляції.