-
Тетяна Єрмоленко
Журналістка
Зростання сегмента dark store в Україні: як це позначається на ринку комерційної нерухомості
Кілька років тому вислів dark store або «темний магазин» звучало, як мінімум, незвично. Наразі це один із найбільш обговорюваних видів в рітейлі, і одночасно новий чинник попиту на комерційну нерухомість, який власники площ ще не цілком збагнули.
У цій статті команда Delo.ua аналізує, що таке dark store, чому він змінює структуру вибору місць розташування і що це значить для ринку нерухомості в Україні.
- Що являє собою dark store і чому він «темний»?
- Яка різниця між dark store, складом і традиційним магазином?
- Що змінюється для власників комерційних приміщень?
- Де в Україні dark store розшукує приміщення?
- Що це означає в реальності?
Що являє собою dark store і чому він «темний»?
Dark store – це крамниця без відвідувачів. З вигляду він схожий на типовий супермаркет: полиці з товарами, холодильники, поділ на сектори. Але всередині замість покупців лише співробітники, які збирають онлайн-замовлення. Споживач робить замовлення через застосунок або сайт, комплектувальник формує його за 15–45 хвилин, кур’єр привозить додому або на точку видачі.
«Темним» цей вигляд назвали з двох причин: по-перше, закритий для клієнтів, по-друге, без інтенсивного торгового освітлення, оскільки воно просто не потрібне. Вперше успішно такий вигляд впровадила британська мережа Tesco у 2009 році. Широкої популярності він набув після 2020 року, коли пандемія різко прискорила ріст онлайн-покупок у секторі FMCG (продуктів і товарів щоденного вжитку).
В Україні dark store поки що на початковому етапі розвитку. Проте VARUS вже запустив перший експериментальний dark store в Києві ще у 2023 році, визнав досвід успішним і думає про масштабування. При тому, що середній чек онлайн-замовлень у форматі dark store в чотири рази більший, ніж офлайн. А такий аргумент у рітейлі не обходять увагою.
Яка різниця між dark store, складом і традиційним магазином?
Головне нерозуміння стосовно dark store у плутанині з розподільчим центром або складом. А це зовсім інше. У чому ж головні відмінності dark store від складу та магазину:
- розташування – у житловому кварталі міста, а не на промисловій периферії або за межею міста;
- асортимент – товари щоденного споживання (FMCG), а не промислові або оптові партії;
- площа – невелика (від 300 до 2000 кв. м), оптимізована для швидкого збирання замовлень;
- логістика – «остання миля» вирішується завдяки міській локації, а не транспортному шляху.
Отже, завдяки поєднанню міського розташування та складської функціональності dark store є новим і нетиповим гравцем на ринку нерухомості.
Що змінюється для власників комерційних приміщень?
Традиційна логіка рітейлу завжди базувалася на принципі: чим більше трафік – тим краще. Якщо магазини змагалися за кутові приміщення на першій лінії, вітрини з вулиці, прохідні місця біля метро, то dark store змінює цю логіку. Вимоги dark store до приміщення кардинально інші:
- жодного вітринного фасаду і торгового фронту, оскільки покупці сюди не заходять;
- зручний під’їзд для доставки та кур’єрів замість пішохідного потоку;
- висота стелі від 4 метрів для стелажних систем і можливого мезоніну;
- холодне або тепле складське приміщення в залежності від асортименту;
- розташування у житловому районі, а не у торговельному коридорі.
Таким чином, dark store може зручно розташуватися там, де звичайний рітейл ніколи б не розглянув місцевість: у дворі житлового будинку, у напівпідвальному приміщенні, в колишньому виробничому цеху або закритому супермаркеті, що звільнився. Для власників таких об’єктів це нова група потенційних орендарів, яка раніше просто не існувала.
Де в Україні dark store розшукує приміщення?
Наразі значний попит зосереджений у Києві. Саме тут VARUS випробовує масштабування, Glovo і Bazar запустили власні «темні магазини» ще у 2021 році. Логіка досить проста: мільйонне місто з розвиненою доставкою і достатньою купівельною спроможністю. Хіба це не ідеальне середовище для виду, де швидкість вирішує все?
Але в міру відновлення економіки dark store неодмінно рухатиметься у великі регіональні центри, зокрема у Львів, Дніпро, Харків (по мірі стабілізації), Одесу. Для орендодавців у цих містах, це питання найближчих двох-трьох років, а не далекого майбутнього.
Однак варто пам’ятати, що dark store не є конкурентом торговим центрам. Це скоріше альтернативне застосування тих приміщень, які торговим центрам і так не цікаві, а саме не схожих за форматом, без прохідності, без вітрин. Тобто попит dark store не витісняє існуючих орендарів, а створює новий ринок.
Що це означає в реальності?
Для власника комерційної нерухомості поява dark store як орендаря – особливий, але стабільний формат.
По-перше, dark store спричиняє специфічне навантаження на приміщення: часті візити постачальників, активна кур’єрська логістика, потреба в холодильному обладнанні. Це слід враховувати в умовах оренди і технічних вимогах до об’єкта.
По-друге, для рітейлера важливий критерій вибору місцевості у радіусі доставки. Оптимальна зона охоплення dark store досягає 1–3 км. Тому що мережа розширюється не через відкриття одного великого центру, а через мережу невеликих точок у різних районах. А кожен спальний район великого міста як потенційне розташування.
По-третє, перетворення закритих або збиткових магазинів у dark store – реальна можливість для власників. Якщо торговий зал колишнього супермаркету пустий, а переобладнати його під dark store можна без капітальної перебудови, то це вийде дешевше і швидше, ніж шукати нового орендаря-рітейлера. При тому, що вся інфраструктура, включно зі стелажами, холодильниками, зонами розвантаження вже, як правило, є.
Отже, dark store в Україні – ще не поширене явище, але вже не експеримент. Збільшення онлайн-замовлень, підвищення середнього чека, інтерес великих мереж до масштабування виду складається в систематичний тренд, який впливатиме на ринок комерційної нерухомості як мінімум наступні п’ять років.