Ціна Gulliver: хто його здатен придбати?

• 

  Руслан Кисляк

  редактор

Столичний Gulliver поєднує 10-поверховий торгово-розважальний центр та 35-поверховий бізнес-центр. Фото: ООО "Три О"

Один із найбільших комерційних об’єктів столиці – торговельно-офісний центр Gulliver у серці Києва – готують до збуту. Після багаторічної епопеї з кредитними зобов’язаннями колишнього господаря та передачі об’єкта під управління державних банківських установ, ринок отримав ексклюзивний лот: більше 150 тис. кв. м висококласної комерційної власності в самому центрі столиці.

Основне питання – скільки реально може коштувати Gulliver у військовий період, хто здатний його придбати та чи зможе держава реалізувати актив за справедливою ринковою вартістю.

Чому Gulliver виставляють на продаж саме зараз

Столичний ТРК Gulliver, що поєднує в собі 10-поверховий торговельно-розважальний комплекс і 35-поверховий бізнес-центр, тривалий час перебував у вирі фінансових спорів через багатомільйонні заборгованості перед державними банками.

Зараз комплекс перебуває у власності консорціуму банків, де 80% контролюється Ощадбанком, а ще 20% – Укрексімбанком. За різними оцінками, історична заборгованість колишнього власника досягала $600–675 млн.

Продаж планується здійснити через Прозорро.Продажі — відкритий аукціон, де кінцеву вартість визначить конкурентний ринок.

В Ощадбанку зазначають, що стартова ціна буде сформована відповідно до вимог законодавства та на підставі оцінки незалежного суб’єкта оціночної діяльності.

“Ринкова ціна такого масштабного об’єкта, як Gulliver, визначається сукупністю факторів: від чистого операційного прибутку до поточної безпекової ситуації”, – пояснили виданню Delo.ua в Ощадбанку.

Скільки реально коштує Gulliver

Саме оцінка вартості стала ключовою дискусією серед інвестбанкірів, девелоперів та учасників ринку.

Базовий сценарій: близько $150 млн

Фінансовий аналітик Андрій Шевчишин оцінює поточну ринкову вартість комплексу приблизно у $150 млн. За його словами, є три основні підходи до оцінювання:

·      за вартістю площі в цій локації — $150–200 млн;

·      за грошовим потоком від здачі в оренду — $100–200 млн;

·      за мультиплікаторами з урахуванням воєнного дисконту — $75–160 млн.

“У поточних обставинах груба оцінка становить $150 млн. Однак після завершення війни цей же об’єкт може мати вартість у два-три рази більшу — $300–450 млн”, — констатує Шевчишин.

Інституційна оцінка: $130–180 млн

Керуючий партнер Altius Capital Олексій Ращупкін у коментарі для Delo.ua дає близький ціновий діапазон – $130–180 млн. За його словами, оцінка базується на чистому операційному прибутку (NOI), операційній рентабельності та ставці капіталізації.

“При чистому операційному прибутку 80–85% та ставці капіталізації 12,5–15,5% ринкова вартість ТРЦ “Гулівер” орієнтовно знаходиться у діапазоні $130–180 млн”, – пояснює він.

Агресивний сценарій: до $300 млн

Керівник аналітичного відділу інвесткомпанії Concorde Capital Олександр Паращій оцінює актив значно дорожче — у $200–300 млн.

Саме цей діапазон часто називають верхньою межею для активу такого масштабу, враховуючи не тільки ТРЦ, але й офісну складову бізнес-центру.

Разом з тим, інвестиційний консультант, засновник GonzoInvest Павло Бойко у коментарі для Delo.ua вважає, що на відкритому продажі підсумкова ціна буде нижчою за теоретичну оцінку.

“Gulliver, на мою думку, може коштувати $150–200 млн. Але на аукціоні вартість буде нижчою через воєнні ризики, юридичні аспекти та потребу у додаткових інвестиціях”, – зазначає співрозмовник видання.

З цієї причини ринок очікує суттєвий дисконт навіть при високій ліквідності об’єкта.

Хто може придбати Gulliver

Кандидатів на такий актив небагато – мова йде не просто про ТРЦ, а про один із найбільших багатофункціональних об’єктів країни.

За словами Олексія Ращупкіна, стриману зацікавленість проявляють навіть великі місцеві гравці.

“Через значний розмір активу та потенційні ризики, пов’язані з можливим конфліктом із попереднім власником, ми прогнозуємо стриманий інтерес місцевих гравців”, – зауважує інвестбанкір.

Спекулятивна угода також малоймовірна.

“Це не звичайний ТРЦ, а великий комплекс з ритейлом та офісами. Спекулятивна угода тут малоймовірна”, – зазначає Павло Бойко.

Серед найімовірніших претендентів ринок називає:

·      великі українські інвестгрупи;

·      девелоперів з досвідом у commercial real estate;

·      інвестфонди;

·      групи приватних інвесторів;

·      міжнародних гравців, які готові входити в distressed assets.

Шевчишин додає, що можливі дві моделі інвестора: ті, хто входять під час війни для перепродажу після її завершення, та ті, хто одразу купують актив як довгостроковий бізнес.

Разом з тим, зазначають опитані виданням аналітики, незважаючи на воєнні ризики, попит на якісну комерційну нерухомість у Києві зберігається. Тож попит буде і на Gulliver.

В “Прозорро.Продажі” нагадують: у 2025 році в системі успішно завершилися 8 648 аукціонів з нерухомості; було реалізовано 92 об’єкти комерційної нерухомості — майнові комплекси та бізнес.

“ТРЦ Gulliver – це не просто будівля, а діючий, успішний бізнес у столиці з налагодженими операційними процесами та зручним розташуванням”, – зазначають в “Прозорро.Продажі” у відповідь на запит Delo.ua.

В системі впевнені, що відкрита конкуренція дозволить реалізувати актив за максимальною ринковою ціною.

Що відбувається з ринком ТРЦ у Києві

Ринок торговельної нерухомості поступово відновлюється: вакантність у київських ТРЦ наразі становить 12–13,5%.

Серед нещодавніх значних угод на ринку столичної комерційної нерухомості, нагадує Олексій Ращупкін, — купівля ТРЦ “Караван” компанією Dragon Capital, а також придбання ТРЦ “Україна” та БЦ “Леонардо” групою City Capital Group.

Серед потенційних великих угод він називає можливий продаж Dream Town; приватизацію Ocean Plaza; відкриття Ocean Mall (на 110 тис. кв. м); запуск White Lines (на 27 тис. кв. м). Обидва нові об’єкти плануються у другій половині 2026 року.

На цьому фоні можливий збут Gulliver стане випробуванням для усього ринку української комерційної нерухомості. Якщо аукціон пройде успішно і держава зможе продати об’єкт хоча б у діапазоні $150–200 млн, це стане потужним сигналом для інвесторів, що великі угоди в Україні можливі навіть під час війни.

Якщо ж торги будуть зірвані або ціна виявиться суттєво нижчою, це стане індикатором того, наскільки глибоким залишається воєнний дисконт для українських активів.

Трохи історії, або як власник Gulliver накопичив борг перед держбанками

Історія продажу Gulliver розпочалася не сьогодні — по суті, вона тягнеться понад десять років і є однією з найвідоміших історій проблемної корпоративної заборгованості в українській банківській системі.

Власником багатофункціонального комплексу виступало ТОВ “Три О”, яке асоціювали з бізнесменом Віктором Поліщуком. Саме ця компанія залучила масштабне кредитне фінансування від Ощадбанку та Укрексімбанку під заставу самого комплексу.

Ще у 2016 році в публічній площині з’являлася інформація, що лише кредит Ощадбанку становив близько $460 млн. При цьому ринкова вартість застави, за оцінками учасників ринку, була фактично вдвічі меншою.

Згодом загальна заборгованість лише зростала, досягнувши сумарно перед двома держбанками $675 млн: $537,2 млн — перед Ощадбанком і $137,8 млн — перед Укрексімбанком.

У 2018 році банки вже намагалися реалізувати право вимоги за цими кредитами через продаж на СЕТАМ. Тоді стартова ціна становила 18,2 млрд грн, однак угода не відбулася.

У 2020 році сторони обрали шлях реструктуризації: борг було пролонговано до 2044 року, а кредитні ставки були знижені. Проте це не вирішило проблему – обслуговування боргу фактично припинилося, а ситуацію ускладнили арешти активу, кримінальні провадження та передача частини майна в управління АРМА.

У березні 2025 року Ощадбанк офіційно ініціював процедуру стягнення іпотеки. У самому банку пояснювали це просто: “Боржник припинив співпрацю з банками, втратив довіру та не залишив іншого вибору, окрім як стягнути іпотеку”.

26 липня 2025 року консорціум держбанків завершив процедуру стягнення: право власності на Gulliver перейшло до банків у пропорції 80/20 — 80% отримав Ощадбанк, 20% — Укрексімбанк. При цьому, як пізніше заявив голова Ощадбанку, навіть після переходу активу у власність банків залишок непогашеного боргу ТОВ “Три О” перевищував $300 млн.

Саме тому майбутній продаж Gulliver – це не просто реалізація комерційної нерухомості, а спроба держави повернути хоча б частину одного з найбільших проблемних корпоративних кредитів в історії українських держбанків.

Довідково

Відповідно до рейтингу найбільших власників комерційної нерухомості від видання Forbes.ua за результатами 2025 року, колишній власник Gulliver Віктор Поліщук входив до топ-20 рантьє України. Окрім нього до рейтингу увійшли: Родина Томаша Фіали (Dragon Capital); Марина Дорохіна (Mandarin Plaza); Рінат Ахметов (SCM / Укртелеком); Роман Куций (Alfa Development Group); Вадим Григорʼєв (Меrх); Руслан Ківан і його матір Ольга Павлова (Kadorr Group); Родина Леоніда Юрушева (Fairmont); Олександр Спектор (Blockbuster Mall /”Сенатор”); Сергій Толстунов (Respublika Park); Родина Григорія Козловського (Emily Resort / Central Mall); Гарік Корогодський (ТРЦ Dream); Офер Керзнер (City Capital Group); Максим Кріппа (NAVI / “Парус”); Сергій Тігіпко (ТАС); Рауно Тедер (Arricano Real Estate); Олександр Ярославський (DCH / Kasta); Борис та Михайло Музальови; Анатолій Шкрібляк (Budhouse Group); Степан Черновецький (Chernovetskyi Investment Group).