Обсяги будівництва за роки повномасштабної війни впали. / Freepik
Удосконалені умови державної програми “єОселя” у 2026 році вже впливають на поведінку клієнтів на ринку нерухомості. З одного боку, іпотека стала більш доступною для певних категорій населення, з іншого – більш суворі обмеження змінили попит у напрямку компактнішого та більш доступного житла. На цьому фоні програма продовжує давати імпульс ринку іпотеки та підтримувати попит на об’єкти, що зводяться.
Про це розповіла Олена Дмитрієва, перший заступник голови правління ГЛОБУС БАНКУ, інформує Delo.ua.
Іпотека – стимул первинного ринку
За словами представниці банку, мова йде не тільки про можливість громадян володіти власним житлом. Іпотека має важливе значення також для будівельної сфери, суміжних секторів та внутрішнього споживання в цілому.
Також Олена Дмітрієва відзначила, що у 2025 році було видано 1467 іпотечних позик, у той час як у 2024 їх було лише 747. Крім того, торік обсяг виданих позик був на 20% більшим, ніж у 2021, коли кількість іпотек становила 1217.
Подібні дані вказують на значне піднесення ринку новобудов, що раніше вважався занадто коштовним і ризикованим для більшості українців. Разом із цим, досить незначна кількість людей на даний момент купує житло за допомогою кредиту – тільки 0,9% від кількості квартир на початкових етапах будівництва.
“Ринок має колосальний потенціал для подальшої еволюції, а іпотека лише починає проявлятися як стабільний поштовх для первинного житла. Сьогодні саме іпотека поступово стає одним із найважливіших інструментів відновлення первинного ринку житла в Україні. Для багатьох сімей позика фактично стала єдиним реальним шансом придбати квартиру в новозбудованому будинку”, – зауважила вона.
Представниця банку підкреслила, що саме “єОселя” сьогодні є головним каталізатором збільшення ринку. Вона охоплює 99% кредитів на первинному ринку. Таким чином, держава стимулює сегмент кредитування новобудов, який би розвивався значно повільніше без подібного механізму.
До речі, тільки 6 банків із 16, що діють на первинному ринку, надають іпотечні позики.
“Саме державна програма “єОселя” наразі формує основний поштовх для розвитку іпотеки на первинному ринку. І якщо говорити про пожвавлення попиту на нове житло, то сьогодні це насамперед заслуга цього способу”, – констатувала Дмітрієва.
Іпотека має велике значення не тільки у вирішенні житлового питання. Згідно з інформацією банку, у 2025 році загалом 9 млрд грн кредитних коштів було направлено на придбання квартир на первинному ринку. При цьому частка іпотек на первинному ринку досягла 57% від загальної кількості позик, тобто їх обсяг перевищив кількість кредитів на вторинному ринку.
Для зіставлення, у 2024 році сума таких кредитів становила лише 4,8 млрд грн, що дорівнювало 32% від загального іпотечного портфеля.
“Іпотека все помітніше заохочує виникнення нової пропозиції на ринку. Оскільки коли кредитні ресурси прямують у новобудови, вони працюють значно масштабніше, ніж просто на купівлю квартири. Вони підтримують будівництво, пов’язані сфери, зайнятість населення та внутрішній попит. Тому прогрес іпотеки на первинному ринку — це і житло для людей, і ширший економічний ефект, що надзвичайно важливо в умовах тривалої війни”, – акцентувала увагу Олена Дмітрієва.
Обсяги будівництва стримують іпотечний ринок
Згідно з її словами, незважаючи на пожвавлення кредитування, будівельна галузь все ще значно відстає від довоєнних показників. У 2025 році в експлуатацію здали лише 63% квартир від рівня 2021-го. Навіть у порівнянні з 2024 роком цей показник навіть дещо зменшився. Це демонструє те, що відновлення дуже нестійке, а обмежуючі чинники – відчутні.
Не вражають і обсяги нового будівництва: у 2023-2025 роках кількість квартир, які почали зводити, складає лише 65% від зданих в експлуатацію. Це свідчить про те, що ринок в основному завершує попередні проєкти, а не ініціює нові. Незважаючи на те, що у 2025 році активність зросла – число нових квартир було на 53% вищим, ніж роком раніше, – загальний рівень на даний момент складає лише 44% від показників 2021 року.
“Незважаючи на позитивну динаміку іпотеки, темпи нового будівництва поки що все ще не відповідають реальним потребам ринку. А це означає, що поряд із допомогою покупцю потрібні додаткові імпульси і для забудовників”, – підкреслила Олена Дмітрієва.
Існує також тенденція, що банки більш обережно ставляться до фінансування звичайної “первинки” і віддають перевагу готовому житлу від забудовника.
У 2025 році на придбання готового житла від забудовників видали 3249 позик, у той час як на первинному ринку – лише 1467. Таким чином, готове житло фінансувалося у 2,2 рази більш активно.
“Очевидно, нове житло вже стало головним напрямком розвитку іпотечного ринку. Саме тому подальший розвиток іпотеки має стратегічну значущість. Для забудовників вкрай важливо фіксувати не тільки потенційний інтерес клієнта, а саме платоспроможний попит, який підкріплений кредитними механізмами. Іпотека є свого роду мостом між можливістю громадянина придбати житло та готовністю забудовника починати нові проєкти. Чим стабільнішим і зрозумілішим буде цей інструмент, тим сильнішим буде його вплив на весь ринок”, – вважає Олена Дмітрієва.
Іпотечне кредитування нерівномірно розподілене у регіонах. У 2025 році 64% всіх позик припало на Київ і Київську область. Загалом же п’ять регіонів-лідерів зосередили 86% іпотеки: Київ – 44,6%, Київська область – 19,3%, Львівська – 14,6%, Івано-Франківська – 4,5% та Полтавська – 3,1%. Подібна структура вказує на значний потенціал для розширення іпотеки в інших регіонах.
Додатковий імпульс цьому може надати мережа акредитованих об’єктів у межах програми “єОселя”. На даний момент ПрАТ “Українська фінансова житлова компанія” (“Укрфінжитло”) акредитувала 338 житлових комплексів по країні. Це розширює перспективи для позичальників, оскільки вони отримують не тільки доступ до кредитування, але й ширший вибір житла, що відповідає умовам програми.
Зміни в “єОселі”
Олена Дмітрієва також звернула увагу на нещодавні зміни в програмі “єОселя”, затверджені постановою КМУ №1637. Зокрема, до пільгових категорій, які можуть отримати іпотеку під 3%, долучили мобілізованих військовослужбовців.
Крім того, оновлено підходи до фінансування придбання майнових прав: дозволено операції з повторним і наступними переуступками майбутнього житла, при цьому прибрано можливість фінансування через договори купівлі-продажу деривативів.
Також актуалізовані критерії щодо площі та вартості житла. Нормативна площа тепер становить 52,5 кв. м для сім’ї з однієї-двох осіб з додатковими 21 кв. м на кожного наступного члена сім’ї, а найбільша площа квартири обмежена 115,5 кв. м.
У той же час, вартість за квадратний метр і загальна ціна об’єкта можуть перевищувати встановлені максимальні показники не більш ніж на 10%, враховуючи те, що саму граничну вартість “квадрата” збільшили вдвічі.
Перші результати цих змін вже помітні. У березні 2026 року на первинному ринку видали рекордні 240 іпотечних позик. Разом із тим, зменшилась частка дорогого житла: якщо у 2025 році квартири вартістю понад 3 млн грн складали 37% придбаних в іпотеку, то в березні 2026-го – вже 24%. Окрім того, зменшилися і середні площі: житло до 50 кв. м обрали 62% позичальників проти 37% роком раніше.
“Оновлені умови “єОселі” вже позначаються на структурі попиту. Програма все більш виразно працює як механізм підтримки масового, більш доступного житла. Позичальники частіше обирають компактніше і доступніше житло, а рекордна кількість позик, виданих у березні 2026 року, підтверджує одне: попит на доступну іпотеку в Україні є і він здатний збільшуватися”, – констатувала Олена Дмітрієва.
Представниця банку прогнозує, що у 2026 році програма “єОселя” і надалі залишатиметься основним драйвером іпотечного кредитування на первинному ринку. Разом з тим, щоб іпотека стала повноцінним засобом відновлення житлового будівництва, необхідно активніше залучати банки до співпраці з регіональними забудовниками та розширювати їх участь у фінансуванні новобудов. У теперішніх обставинах саме готовність фінансових установ кредитувати первинний ринок може стати вирішальним фактором для реалізації нових проєктів і поступового повернення до зростання галузі.
“Для повноцінного відновлення первинного ринку потрібні два взаємопов’язані фактори: доступна іпотека для покупця і більша схильність банків співпрацювати з забудовниками. Лише баланс попиту і пропозиції дозволить ринку перейти від часткового відновлення до системного підйому”, – підсумувала Олена Дмітрієва.
Нагадаємо, державна програма доступної іпотеки “єОселя” надала 25 тисяч кредитів на загальну суму понад 43,5 млрд грн, надавши власне житло близько 75 тисячам громадян.