Банкіри: “єОселя” покриває 93% іпотечних кредитів в Україні

"єОселя" залишається єдиним драйвером ринку іпотеки. / Freepik

Український ринок іпотечного кредитування демонструє ознаки відновлення, проте його динаміка значною мірою зумовлена державною програмою “єОселя”. Незважаючи на збільшення обсягів видачі позик та пожвавлення на первинному ринку нерухомості, частка іпотеки в угодах купівлі-продажу житла залишається незначною. Банки не поспішають розширювати кредитування без надійнішого захисту своїх інтересів. 

Про це йшлося під час аналітичної дискусії Конфедерації будівельників України, де доповідала перша заступниця голови правління ГЛОБУС БАНКУ Олена Дмітрієва, як передає Delo.ua.

Ринок нерухомості адаптується, але попит залишається вразливим

За словами Олени Дмітрієвої, перше півріччя 2026 року позначилося для ринку житлової нерухомості як період поступової адаптації до умов воєнного часу. Водночас рішення українців щодо придбання нерухомості, як і раніше, значною мірою залежать від безпекової обстановки.

“Попит залишається надзвичайно чутливим до масованих атак, перебоїв з електропостачанням та загальної невизначеності в економіці”, – зазначила вона.

Додатковим фактором зростання вартості стало саме житло. Через девальвацію гривні та підвищення собівартості будівельних робіт, ціни на нерухомість продовжують зростати.

Незважаючи на це, банкірка відзначила, що житло поки що залишається відносно доступним за історичними стандартами. Зокрема, співвідношення вартості квартири на вторинному ринку до річної орендної плати становить близько десяти років, що є прийнятним показником для ринку.

Іпотека зростає швидше за весь кредитний ринок

Згідно з даними Глобус Банку, станом на 1 червня 2026 року сукупний обсяг іпотечних кредитів у банківській системі сягнув 50 мільярдів гривень. За минулий рік портфелі іпотечних кредитів банків збільшилися на 35%, тоді як загальний кредитний портфель зріс лише приблизно на 10%.

Однак, навіть з таким приростом, іпотека залишається малопоширеним фінансовим інструментом.

“Частка іпотеки в загальній кількості угод купівлі-продажу житла становить лише близько 3%”, – підкреслила Дмітрієва.

За її словами, іпотечні кредити сьогодні мають близько 42 тисяч українських сімей, що становить приблизно 0,4% усіх домогосподарств країни.

Головний драйвер – державна “єОселя”

Основною рушійною силою ринку залишається саме державна програма.

“Іпотечні портфелі справді демонструють зростання, що значно перевищує темпи зростання кредитного ринку загалом. Однак, ключовою рушійною силою цього зростання залишається програма “єОселя”. Без державної підтримки обсяги іпотечного кредитування були б суттєво меншими”, – вважає Дмітрієва.

Від початку функціонування програми було видано близько 28 тисяч позик на загальну суму 49 мільярдів гривень.

На даний момент саме на “єОселю” припадає 93% усіх нових іпотечних кредитів, що оформлюються в Україні.

При цьому темпи видачі позик продовжують прискорюватися. Якщо за перше півріччя 2025 року за програмою було видано кредитів на 5,5 мільярдів гривень, то за аналогічний період 2026 року – вже на 8,4 мільярда гривень.

Банки активніше кредитують новобудови

Однією з ключових тенденцій першого півріччя стало зміщення структури іпотечного кредитування.

Найстрімкіше зростає сегмент кредитів під заставу майнових прав на квартири, що ще будуються. За словами Дмітрієвої, кількість таких кредитів зросла на 146%, а їхня частка в структурі нових іпотек збільшилася з 17% до 27%.

Крім того, кредити на придбання готового житла від забудовників зросли на 31%, тоді як на вторинному ринку приріст становив 45%.

У середньому щомісяця банки видають близько 207 позик на житло, що будується; ще 238 позик – на вже готові квартири від забудовників.

За оцінкою банкірки, саме ці два сегменти щомісяця забезпечують будівельним компаніям приблизно 884 мільйони гривень фінансування.

“Зростання кредитування під заставу майнових прав є важливим сигналом для первинного ринку. Іпотека дедалі частіше стає не лише способом придбати житло, а й джерелом фінансування будівництва та завершення нових житлових проєктів”, – пояснила вона.

Державні банки фактично контролюють ринок

Наразі іпотеку в Україні надають лише 12 із 59 банків. Десять банків долучилися до програми “єОселя”, проте приблизно 80% усіх кредитів оформлюють саме державні фінансові установи.

Загалом же 93% усіх іпотечних кредитів припадає лише на п’ять банків.

Водночас банки з іноземним капіталом наразі практично не задіяні в іпотечному кредитуванні.

“ЄОселя” стає доступнішою

Після впровадження компенсації частини першого внеску та платежів для внутрішньо переміщених осіб, їхня частка серед нових позичальників сягнула 20%.

Також із грудня мобілізовані військовослужбовці можуть оформлювати кредити під 3% річних. Сьогодні вони становлять близько 7% усіх учасників програми.

Найбільш численною категорією позичальників залишаються сім’ї з двох осіб. Саме для них максимальну площу житла, яке можна придбати за програмою, було збільшено з 52,5 до 73,5 кв. м.

Головний бар’єр – слабкий захист кредиторів

Незважаючи на позитивну статистику, банкірка переконана, що ринок не зможе повноцінно розвиватися без системних законодавчих змін.

Найбільшою проблемою вона вважає складність повернення заставного майна у випадку невиплати кредиту.

“За таких умов банк може роками не мати змоги повернути заставу і водночас фактично безоплатно кредитувати недобросовісного позичальника. Без посилення прав кредиторів розвиток повноцінної ринкової іпотеки є малоймовірним”, – наголосила Олена Дмітрієва.

Ситуацію також ускладнюють тривалі судові процеси, мораторій на реалізацію окремих предметів іпотеки, нові вимоги НБУ до капіталу банків, високе податкове навантаження на банківський сектор.

За словами експертки, навіть за високого попиту банки можуть мати обмежені можливості для нарощування кредитування.

Що може змінити ситуацію

Новий імпульс розвитку ринку може надати програма, яку “Укрфінжитло” розробляє спільно зі Світовим банком. Зокрема, передбачається компенсація до 20% суми кредиту, відшкодування процентної ставки протягом перших чотирьох років; та мінімальний початковий внесок 5–10%.

Загальний бюджет програми оцінюється у 390 мільйонів доларів. Очікується, що за три роки вона дозволить видати 20–30 тисяч нових іпотечних кредитів, фактично подвоївши поточні обсяги ринку.

Основний акцент нової моделі планують зробити на вторинному житлі, тоді як “єОселя” і надалі залишатиметься головним інструментом підтримки первинного ринку.

“Нова компенсаційна модель може зробити іпотеку доступнішою для значно ширшого кола громадян, залучити до ринку нові банки та збільшити загальні обсяги кредитування. Водночас довгострокові перспективи іпотеки залежатимуть не лише від державних програм, а й від вимог до банківського капіталу та реального посилення захисту прав кредиторів”, – підсумувала Олена Дмітрієва.

Нагадаємо, в Україні змінюються умови державної програми доступного кредитування “єОселя”. Ветерани війни, учасники бойових дій, особи з інвалідністю внаслідок війни, а також члени сімей загиблих захисників і захисниць зможуть скористатися пільговою іпотекою зі ставкою 3% річних.