- Ярослава Тюпка
Комфортне приватне житло надає більше можливостей для контролю та незалежності. / Freepik
Погодні умови, безпекова обстановка та ситуація з енергопостачанням, поряд з іншими чинниками, спонукають людей шукати більш затишні оселі. На ринку нерухомості активізувалися обговорення щодо оренди та придбання індивідуальних будинків та заміських житлових комплексів.
Експерти ЛУН зазначають стрімке зростання популярності індивідуальних будинків з початку 2026 року. Особливо помітне це зростання у прифронтових регіонах. Цілком логічно, що така тенденція була зумовлена суворою зимою, коли низькі температури поєднувалися з регулярними атаками на енергетичну інфраструктуру, що призводило до значних проблем зі світлом та опаленням. Індивідуальний будинок надає середовище, де можна мати більший контроль над ситуацією порівняно з квартирою.
Як змінилися вартість та попит за чотири роки?
За інформацією керівниці з розвитку продажів OLX Нерухомість Оксани Остапчук, з 2022 по 2026 роки на Сумщині оренда індивідуальних будинків зросла у ціні в 2,5 раза, а кількість запитів збільшилася на 89%. У Миколаївській області оренда подорожчала в 2,4 раза при зростанні інтересу на 71%, а на Харківщині – в 3,4 раза при збільшенні кількості запитів на 22%.
Водночас на Київщині медіанна вартість оренди будинків збільшилася майже в 3,7 раза, тоді як кількість запитів скоротилася з 2022 року на 31%. Схожа картина спостерігалася і на Дніпропетровщині, де ціни зросли в 2,5 раза, а попит впав на 52%.
Зміни у вартості приватних будинків по регіонах з 2022 по 2026 роки.
У середині травня ЛУН інформував про подорожчання будинків майже по всій Україні, за винятком Полтави, Дніпра та Миколаєва, де загальна вартість будинку за рік знизилася на 2%, 4% та 3% відповідно. Також у Хмельницькому вартість будинків за рік не змінилася. Крім того, у Києві медіанна вартість будинку скоригувалася на -1% порівняно з минулим роком, як зазначено у звіті за ІІ квартал 2026 року.
Однак, якщо розглядати дані по області, не враховуючи обласний центр, то вартість будинків зростала абсолютно скрізь, подекуди навіть більш ніж на 50% за рік.
«Порівнюючи ринок оренди будинків у 2022 та 2026 роках, важливо розуміти, що йдеться фактично про два різні етапи розвитку ринку. У 2022 році ціни формувалися в умовах значної невизначеності після початку повномасштабного вторгнення. Тоді ринок лише адаптувався до нових реалій. За чотири роки ситуація трансформувалася: власники переоцінили нерухомість, а ринок поступово знайшов «нову рівновагу», – ділиться думками Оксана Остапчук.
Ринкова динаміка значною мірою залежить від специфіки регіону, що часто впливає на зміни цін. Наприклад, для одних областей вирішальними є міграційні процеси та внутрішнє переміщення населення, для інших – безпекові ризики або обмежена кількість доступної пропозиції на ринку.
«Це добре ілюструють регіони з помірним зростанням вартості оренди: скажімо, на Одещині ціни зросли на 89%, проте попит знизився, як і в більшості областей цієї групи – від 18% до 60%. Водночас Волинська (+36%) та Чернігівська (+17%) області стали винятками, де кількість запитів, навпаки, збільшилася», – розповідає Оксана Остапчук.
Отже, вартість формується під впливом численних факторів, а не лише активності орендарів.
Первинний ринок та котеджні містечка
Експерти ЛУН звітують, що нових індивідуальних будинків за рік з’явилося більше, ніж у попередні роки.
За підсумками 2025 року український житловий ринок фактично повернувся до своєї типової структури: приблизно 70% нового житла припадає на квартири у багатоквартирних будинках, ще близько 30% – на індивідуальні будинки.
Сектор індивідуального житла дедалі активніше опановують професійні забудовники. Йдеться насамперед про котеджні містечка, які поступово трансформуються на повноцінний напрямок житлового будівництва, а не лише на нішевий формат заміської нерухомості.
За даними ЛУН, станом на середину травня 2026 року в Україні зводиться 288 котеджних містечок. Це майже відповідає показнику річної давнини: у травні 2025-го функціонувало 290 таких проєктів.
Лідером за кількістю активних котеджних містечок традиційно залишається Київська область – тут наразі реалізується 115 проєктів. Друге місце посідає Львівщина, де будують 60 котеджних містечок. На третьому – Івано-Франківська область із 34 активними проєктами.
Багато покупців, готових інвестувати в нерухомість, наразі обирають варіант заміського індивідуального будинку, зазначає співзасновник та керівний партнер котеджного містечка Riviera Village під Вишгородом Сергій Слюсаренко.
Котеджні містечка стають альтернативою житловим комплексам і проєктам «місто в місті» для тих, хто прагне бути ближче до природи. Бізнесмени бачать у напрямку Київського моря добрий потенціал, на відміну від щільно забудованої Конче-Заспи.
Які будинки користуються попитом?
За словами Сергія Слюсаренка, саме компактні будинки – від 140 кв. м. – стають дедалі затребуванішими. На відміну від попередніх тенденцій, коли частіше обирали більший простір площею 500–600 кв. м. Базовими вимогами, без яких попит вже неможливий, є автономність та безпека.
«Зараз ми проєктуємо будинки так, щоб підвальні приміщення могли використовуватися як бомбосховища подвійного призначення», – ділиться Сергій Слюсаренко.
Вартість житла у таких містечках стартує приблизно від $2 тис. за кв. м і може сягати $3,5-4 тис. залежно від конфігурації та комплектації. Найкраще, за словами експертів, продаються будинки в сегменті $200-300 тис. Більш елітний сегмент із бюджетом понад $500 тис. зараз переживає непрості часи.
У спеку та холод
Індивідуальне житло дозволяє мати більшу незалежність та контроль над температурним режимом. Цього року це стало актуальним не лише в холодну пору року, а й влітку, під час аномально високих температур.
Дослідження ЛУН показало, що у передмісті Києва температура повітря може бути до 8 градусів нижчою, ніж у столиці.
«У районах Києва з щільною забудовою температура поверхні під час літньої спеки може сягати 46-47°C, тоді як у передмістях з великою кількістю зелених зон та водойм вона становить 39-41°C», – зазначено у дослідженні ЛУН.
Актуальні ціни на будинки
Згідно зі звітом ЛУН, найдорожчі квадратні метри у Львові, $1380 (+13% за рік). На другому місці – столичні будинки із медіанною вартістю $1240, що за рік зросла на 8%. Третє місце за вартістю метра посідають будинки в Ужгороді з ціною $1140 за кв.м, що на 10% більше, ніж рік тому.
Середня вартість індивідуального будинку в Києві сягає $205 тис., тоді як індивідуальний «квадрат» коштує $1240.
Щодо Київської області, найбільш актуальні дані ЛУН свідчать про позначку $115 тис. – і це на 15% більше, ніж рік тому. При цьому вартість квадратного метра за рік підросла на 12,44% і нині становить $934.
Експерти звітують, що найбільше подорожчали будинки у Білоцерківському (+23%) та Бориспільському (+24%) районах. А найвища вартість маєтків наразі спостерігається в Обухівському – медіанна ціна маєтків тут сягає $250 тис., що більш ніж на $40 тис. дорожче, ніж у столиці.
Ціни на оренду
Запити на оренду порівняно з попередніми роками також зростають, хоч і коливаються залежно від сезону.
Навіть незначне зростання зацікавленості в оренді будинків на тлі інфляції та валютних коливань позначилося на медіанних орендних ставках. Водночас у багатьох випадках ціни на будинки в обласних центрах зростають повільніше, ніж у приміських зонах.
Наприклад, у Києві, Львові та Одесі медіанні ставки оренди будинків рік до року фактично не змінилися. Натомість у прилеглих областях ціни продемонстрували помітне зростання. Зокрема, на Львівщині оренда будинків подорожчала на 67%, майже зрівнявшись із показником самого Львова – близько $800. Таким чином, між містом і його передмістями фактично сформувався ціновий паритет.
Висновок
Індивідуальний будинок в Україні поступово перестає бути виключно форматом заміського відпочинку або статусним житлом. На тлі безпекових та енергетичних викликів він дедалі частіше розглядається як повноцінна альтернатива квартирі — з більшою автономією, приватністю та можливістю краще контролювати умови проживання.
Водночас змінюється і сам попит. Покупці все частіше надають перевагу компактнішим будинкам, але очікують від них автономності, енергоефективності та безпеки. На цей запит реагують і забудовники: кількість котеджних містечок залишається стабільною, а приватна забудова стає окремим повноцінним сегментом ринку.
Чи перетвориться ця тенденція на довгострокову зміну структури житлового попиту, залежатиме не лише від безпекової ситуації, а й від вартості утримання будинку, розвитку передмість та доступності необхідної інфраструктури. Однак вже зараз очевидно: для частини українців вибір між квартирою і приватним будинком більше не є вибором між міським та заміським життям — це вибір між двома різними моделями комфорту та незалежності.