Війна змінює підходи до оренди офісних площ. / Delo.ua
Цього року бізнес-центри вперше демонструють від’ємну пропозицію – втрати ринку перевищили надходження нових площ.
За перше півріччя 2025 року у бізнес-центрах Києва змінився портрет орендаря та з’явився форсмажорний попит.
Загалом, як і раніше, ринок офісної нерухомості потерпає від надмірної вакантності та низького попиту. За цими параметрами він виявився найбільш вразливим з-поміж усіх сегментів комерційної нерухомості. Складська нерухомість, для порівняння, має у сім разів нижчу вакантність, ніж бізнес-центри.
Втім, на ринку простежуються п’ять нових ключових трендів, які допомагають ринку адаптуватися до війни, повідомило Delo.ua з посиланням на дослідження від CBRE Ukraine.
1. Прецедент на офісному ринку: пропозиція пішла в мінус
Загальна пропозиція офісного ринку Києва, за даними CBRE Ukraine, сьогодні становить 2,1 млн кв.метрів. Саме цього року ринок зазнав найбільших втрат від масованих обстрілів – мінус 3% від усіх площ, у той час як загалом постраждало 6% бізнес-центрів за майже 3,5 роки війни.
“Ринок вперше стикнувся з від’ємною пропозицією. Такого ще не було, та у зв’язку з війною це сталося, коли на ринку об’єкти не тільки додаються, а й віднімаються. Зменшення пропозиції впливає на загальну ситуацію на ринку”, – наголосила старший консультант з офісної нерухомості CBRE Ukraine Анастасія Качан під час засідання Business Club КБУ.
У 2025 році бізнес-центри втратили 20 тисяч кв.метрів внаслідок обстрілів. Інфографіка: CBRE Ukraine
В абсолютних числах, за підрахунками CBRE Ukraine, пропозиція, яка випала з ринку у першому півріччі цього року, складає 20 тисяч кв. метрів.
“Навіть якщо ці бізнес-центри були заповнені не повністю, все ж там було чимало компаній. Таким чином з усіх зайнятих площ у 1 півріччі були і вимушені переїзди у зв’язку з пошуком нових локацій внаслідок влучання. Ми розуміємо, що ці компанії сформували форсмажорний, ситуативний попит”, – пояснила Качан.
2. Київські бізнес-центри у 2025-му: вакантність скорочується та попит залишається чутливим
Орендна активність зберігається. Проте це переважно активність з боку компаній невеликого формату та середнього, також спостерігається скорочення великих операторів, які переходять у ранг середніх. Це впливає на загальний попит, на пропозицію та вакантність.
Інфографіка: CBRE Ukraine
“Орендна активність плюс-мінус стабільна. Вона хоч і не повернулась до довоєнних і доковідних показників, проте досить стабільна і чутлива до будь-яких політичних коливань”, – зауважила експертка.
За підсумками півріччя вакантність на ринку склала близько 21% – на 1% менша, ніж аналогічний показник торік. Проте з-поміж усіх сегментів комерційної нерухомості бізнес-центри впродовж всіх років війни демонструють дуже низький попит і високу вакантність.
3. Розмір має значення: як орендарі оптимізують витрати на офіси
Орендарі фокусуються на якісних та безпечних об’єктах з облаштованими укриттями та автономним джерелом енергії – для безперебійної роботи.
“Цей тренд не новий, він був з початку війни, проте раніше питаннями безпеки частіше нехтували. Зараз, коли тривог і обстрілів побільшало, це вже свідомі переїзди, де орендарі завчасно вивчають приміщення, звертають увагу на укриття та комунікації з можливістю там працювати”, – додала експертка.
З боку орендаря спостерігається тренд на оптимізацію витрат. “Компанії намагаються винаймати не просто дешевші офісні простори. Скоріше тенденція до скорочення площі, але кращої якості. За рахунок того, що в офіс ходять 30-40 людей, площу офісу скорочують на 50%, навіть якщо вартість квадрату вища, ніж раніше. Виграш у тому, що офіс кращий, хоч і менший, при цьому загальна вартість оренди може не змінюватись”,-пояснила експертка.
Інфографіка: CBRE Ukraine
У професійних бізнес-центрах поширена практика поділу великих площ на менші лоти з можливістю ремонту під ключ від орендодавця. Приміщення без fit-out менш затребувані.
“Орендарі не готові інвестувати у капітальний ремонт. Якщо трапляється, що компанія заходить без ремонту, орендодавці готові виконувати оздоблення під запит орендаря”, – наголосила Анастасія Качан.
Ефективна прайм ставка (найвища досяжна вартість оренди у найкращих приміщеннях) сьогодні визначається не одним числом, а ранжується “від і до” – $ 19-$25 за кв.метр, адже зараз на орендну ставку впливає надто багато різних чинників,
“Це пов’язано з тим що бізнес-центри почали здавати набагато менші площі, які дорожче коштують. З іншого боку дуже велика кореляція пов’язана з розташуванням бізнес-центрів. Це вже не тільки близькість до метро і клас приміщень, а також віддаленість від військових і інфраструктурних об’єктів та інші фактори”, – пояснила старший консультант.
4. Не тільки IT. Портрет орендаря БЦ кардинально змінюється
Драйверами офісного ринку залишаються ІТ-кластер, ритейл та логістичні оператори. Фармкомпанії також стабільно займають 5% ринку.
Проте якщо попередні 10 років найбільший попит формували переважно ІТ компанії, сьогодні окрім них, з’явився новий кластер зацікавлених орендарів. За словами експертки, це військовий сектор, який значно активізувався у 2025 році у пошуках офісних приміщень.
“Ми не виділяємо військових у окрему категорію, тому що вона власне не окрема сфера, адже ці компанії є однією частиною різних сегментів. Це може бути як фірма, дотична до IT, що розробляє програмне забезпечення для ЗСУ, або безпосередньо виробник, що відноситься до промисловості”, – зазначила старший консультант.
Інфографіка: CBRE Ukraine
Показник “військових компаній”, за підрахунками CBRE Ukraine, досить розмитий по всіх галузях, проте демонструє вагомий попит – близько 30-40%. Такий клієнт формує інші тренди. Оскільки орендодавці уникають ризику, не хочуть ставити під удар свої об’єкти і інших орендарів, і часто відмовляють в оренді військовим та медичним компаніям, тож ринку доводиться адаптуватися під нові потреби.
“З огляду на те, що компаніям, пов’язаним з військовою діяльністю, нелегко знайти приміщення в оренду, ринок пропонує складніші механізми задоволення цих потреб. Зокрема вони формують попит на купівлю нерухомості, купівлю земельних ділянок і навіть будівництво, формуючи субринки”, – пояснила Анастасія Качан.
Інфографіка: CBRE Ukraine
Найбільш популярними локаціями для оренди офісів за перше півріччя 2025-го залишається центр столиці, Поділ. Також проявилась активність у південно-західному районі, де зосереджені якісні бізнес-центри B-класу, куди якраз і переїхали компанії-орендарі, що постраждали від влучань.
5. Відкладені бізнес-центри. Чому немає будівництва нових офісів
Пропозиція офісного ринку залишається слабкою ланкою. Будівництво нових бізнес-центрів як таке відсутнє. Аналітики пояснюють це низьким попитом на офісні площі, високою вакантністю та значними воєнними ризиками.
Інфографіка: CBRE Ukraine
“З початку війни девелопери анонсували проєкти, проте насправді набагато менше вводилось. Цей тренд спостерігається досі. У 2025 буде так само: багато об’єктів сповільнили свої темпи будівництва. Наразі ми не бачимо тренду до початку будівництва нових офісних об’єктів”, – пояснила Анастасія Качан.
Наразі ж на ринку продовжують завершувати проєкти, які стартували до 24 лютого 2022 року. Роботи ведуться, проте зі значними затримками у введенні в експлуатацію.
Источник: delo.ua