Руководитель проекта Greenville Park Орест Сарахман о киевском рынке недвижимости, смарт-квартирах и энергоэффективных технологиях
Как вы оцениваете нынешнее состояние рынка недвижимости?
Если сравнивать с резким падением рынка 2014 года, то сейчас все намного стабильнее: в последние два года рынок показывает колебание цен не более 1-2%. Растет количество транзакций по продажам недвижимости.
В то же время по итогам первых трех кварталов 2018 года количество введенного в эксплуатацию жилья по сравнению с 2017-м уменьшилось на 15%. На этот показатель нужно обратить внимание, но окончательные выводы делать еще рано, потому что к концу года количество сданных объектов может увеличиться.
Каковы перспективы рынка?
В нашей стране рынок недвижимости существенно зависит от политической и экономической ситуации, поэтому прогнозировать можно только в краткосрочной перспективе. В целом, мы не ожидаем значительных изменений. Ожидаем, что тенденция прироста в 10% в год останется. Цена на первичном рынке тоже не будет снижаться.
Каким образом на рынок недвижимости влияют курсовые колебания?
Безусловно, курсовые колебания отображаются на рынке недвижимости. Например, если говорить в частности о наших проектах, то после очередного резкого колебания валютного курса традиционно начинается настоящий ажиотаж в отделах продаж. При отсутствии доверия к банковскому сектору покупатель считает инвестицию в недвижимость наиболее понятным и прогнозированным способом вложения средств. И валютные колебания становятся катализатором ускорения принятия решения по поводу покупки жилья. Это справедливо, когда у застройщика уже сложилась хорошая репутация на рынке и покупатели ему доверяют.
А каковы тенденции спроса на разные типы жилья?
В целом, по рынку наибольшим спросом пользуется доступное жилье и по цене, и по формату: в основном это 1-комнатные квартиры. В прошлом году именно на них пришлось 50% всех продаж на рынке. Средний уровень доходов украинцев подталкивает их именно к такому формату жилья.
Для людей, которые рассматривают покупку жилья как инвестицию, такой выбор удобен с точки зрения того, что такую квартиру легче продать на “вторичке” и она будет более востребована на рынке аренды.
Если говорить о проектах бизнес-класса, которые мы реализуем в Киеве, то среди наших покупателей популярны 2-комнатные квартиры с кухней-студио. По сути, это альтернатива полноценной 3-комнатной квартиры, в которой оптимизирована жилая площадь.
А тренд смарт-квартир временный или будет набирать обороты?
Но надо помнить, что смарт — это, прежде всего умная, а не просто маленькая и дешевая квартира. А на украинском рынке есть предложения от застройщиков, которые под видом смарт-квартир предлагают мини-жилплощади, в которых не продумано компактное расположение и функциональность удобной мебели и бытовой техники. Они продаются как смарт-жилье, но я сторонник мнения, что на самом деле таковыми не являются.
Влияет ли рост коммунальных тарифов на выбор метража жилья?
Да, это одна из причин, которая заставляет покупателей выбирать на рынке жилье с меньшим метражом. Даже в наших проектах бизнес-класса мы учитываем этот фактор еще на этапе разработки концепции наших жилых комплексов. Оптимизация — это не только и не всегда уменьшение площадей, а разработка таких архитектурно-плановых решений, которые удовлетворяют потребности покупателя и одновременно не предлагают ему переплачивать за неэффективные площади.
Мы ориентируемся на рационального покупателя, чья основная цель — получить удобное жилье за адекватные деньги. Адекватной реакцией на повышение коммунальных тарифов мы считаем энергосберегающие технологии — мы используем их во всех наших проектах.
Расскажите подробнее об этих технологиях. Какие еще решения помогают оптимизировать пространство и экономить ресурсы?
Мы стремимся в наших проектах к общеевропейским стандартам энергосбережения, даже если они выше украинских. Это касается утепления домов (энергосберегающие фасады), установки оконных систем, монтажа инженерного оборудования, которое потребляет меньше электроэнергии, использования систем автоматизации. В пространствах общего пользования мы устанавливаем рекуперационные системы, что тоже помогает рационально потреблять энергию.
Во всех наших проектах мы уделяем большое внимание организации внутренней территории жилого комплекса. Наши дворы безопасны, с контролем доступа и свободны от автомобилей, для которых предусмотрены подъезды к дому таким образом, чтобы они не мешали отдыху семей наших жильцов во внутреннем пространстве жилого комплекса.
Все эти решения позволяют экономить ресурсы, а так же сохранить высокий уровень обслуживания домов без дополнительной финансовой нагрузки на клиента.
Почему вы выбрали такой конкурентный рынок?
Во-первых, конечно, Киев с пригородами — это 40% всего жилья, которое вводится в эксплуатацию в Украине. Во-вторых, Львов и Одесса. Девелоперы устремляют свой взгляд на рынки, которые, по их мнению, демонстрируют больший потенциал. На львовском рынке мы одни из лидеров, которые задают тренды. Мы первыми среди девелоперов стали организовывать эксплуатируемое пространство на крышах и внедрять другие инновационные решения, которые теперь стали обязательными атрибутами успешных качественных проектов.
Начало реализации нашего первого проекта в Киеве — ЖК”Greenville Park” уже подтверждает, что наши подходы к разработки концепция объекта, качество исполнения и инновационость решений высоко оцениваются покупателями и на столичном рынке.
Увеличение себестоимости строительства из-за роста зарплат в отрасли, стоимости строительных материалов — какие последствия ожидать на рынке?
Мы начинали с рынка, который характеризовался меньшей маржинальнстью, чем столичный рынок недвижимости, но даже в этих условиях мы сумели достичь положительных результатов. Этому способствовало наличие собственной проектной организации, которая детально прорабатывает концептуальные решения, именно от них зависит качество и себестоимость объектов строительства. Кроме того, в свое время мы начинали именно как строительная компания, поэтому хорошо разбираемся в строительных технологиях, что также является залогом высокого качества и разумной стоимости строительства.
Сейчас, в условиях существенного роста себестоимости реализации проектов, для многих девелоперов, которые мягко говоря “случайные на рынке”, это будет определенным вызовом и, к сожалению, судьба некоторых проектов может быть довольно печальной..
Какие еще конкурентные преимущества, кроме репутации, могут быть у девелоперов?
Главное конкурентное преимущество — это качество проекта. Для девелоперов важно разработать жизнеспособную концепцию жилья, которое будет востребовано на рынке. При этом стоит учитывать, что реализация больших проектов занимает не один год, а если речь идет, о жилом квартале с десяток и больше домов, то не менее пяти-семи лет. Поэтому концепт должен быть гибкий: за несколько лет на рынке может все круто измениться. Часто бывает, что проект только вышел на рынок, а уже устарел, или девелопер заказал проект, а квартирография не соответствует изменениям спроса, из-за чего жилье становится неликвидным. Успевать за рынком и запросами покупателей можно при наличии команды, которая имеет серьезный опыт в реализации таких проектов.
На киевский рынок мы вошли вместе с компанией “НЕСТ”, у которой уже был большой опыт строительства введения в эксплуатацию киевских жилых комплексов — “Изумрудный”, “Времена года” и “Покровский посад”. Команда “Greenville” привносит в это партнерство инновационные подходы к строительству, которые успешно внедряются во Львове.
Расскажите о планах компании на 2019 год?
Мы закончим строительство первого пускового комплекса ЖК “Greenville Park” на ул. Пимоненко и начнем строительство его второй части. В 2019 году стартуют продажи в еще одном нашем общем проекте с группой компаний “НЕСТ” — жилом комплексе “Greenville на Печерске”, строительство которого мы начали в 2018 году.
Источник: delo.ua
