Игорь Черненко: почему инвесторы теряют интерес к офисной недвижимостиПандемия коронавируса Covid-19 официально завершилась, и крупнейшие компании мира пытаются вернуть своих сотрудников в офисы.
Однако это не так и легко — за несколько лет люди почувствовали преимущества удаленной работы. Среди них и возможность организовать удобный график, и экономия драгоценного времени, на обедах и прочее.Еще два года назад работодатели были удовлетворены таким положением вещей, несмотря на действовавшие во многих странах мира ограничения на выход из дома, то сейчас все чаще говорят о снижении производительности своих команд. Удаленная работа снижает ее на 10−15% и даже генеральный директор Meta Марк Цукерберг признал, что специалисты компании более производительны в офисе.Лидеры украинского бизнеса согласны с этим тезисом и отмечают, что для развития компании сотрудники должны теснее сотрудничать, генерировать новые идеи, а потому — посещать офисы.Полномасштабное российское вторжение отложило этот процесс. Уже полтора года украинцы совмещают работу с большой психологической нагрузкой и научились работать в бомбоубежищах, на границе Украины с другими странами ЕС или удаленно из дому.Однако уже сейчас работодатели в более безопасных регионах, а им сейчас стал и Киев, хотят хотя бы несколько раз в неделю видеть своих коллег в офисе. Но пока сотрудники противятся.Как это все влияет на рынок офисной недвижимости? Можно сказать, что этот сегмент пострадал больше всего. Ибо он зависит от настроений и ситуации в бизнесе. Не удивительно, что некоторые компании начали экономить на аренде — переезжать в более дешевые офисные центры, уменьшать площади или даже на время отказываться от аренды.В столице зарегистрирован антирекорд — пустует каждое четвертое офисное помещение, по данным профильных консалтинговых компаний.
Реальная же картина может быть еще хуже из-за того, что компании не нуждаются в таких больших офисах и могут отказаться от них, если ситуация будет ухудшаться. Можно предположить, что этот показатель еще выше и составляет 30%.Не открою секрета, что большинство офисных центров в Украине еще до начала большой войны строились за кредитные средства. Зачастую девелоперы привлекали их в валюте, а гривна за последние полтора года девальвировала на 35%. Сейчас они столкнулись с проблемами, ведь арендаторы не могут платить довоенные ставки. Они, кстати, снизились от 10 до 30%. А во многих случаях вообще зафиксированы в гривне до завершения военного положения.Единой ценовой политики на рынке офисной недвижимости сейчас нет — условия работы пересматриваются, как правило, каждые три-шесть месяцев. Арендодателям приходится в буквальном смысле слова ходить «по лезвию ножа», когда нужно и не продешевить, и не испугать клиента. Поэтому отдел аренды проводит настоящее исследование финансовой ситуации каждой компании и учитывает, какая ситуация наблюдается в области арендатора, удалось ли компании увеличить продажи и, повышает ли она зарплаты.Однако вряд ли результаты утешительны. Даже в IT-секторе, а именно на компании в этой отрасли приходится почти половина аренды всех киевских профессиональных бизнес-центров, ситуация уже не такая оптимистичная, как это было еще три года назад. Экспорт этих услуг, по данным профильных ассоциаций, во время войны снизился на 20%.Или самые сложные времена позади? Представители бизнеса считают, что да. В Киеве даже невооруженным глазом видно, как растет население — на дорогах пробки, в торговых центрах и ресторанах — множество посетителей.По подсчетам мэрии, уже в мае в столице проживало 3,6 млн человек — столько же, как и до войны. В город возвращаются его жители, которые не хотят жить в других регионах страны или за ее пределами, а также зарегистрировано около 400 тысяч переселенцев. Киев уже неоднократно называли самым безопасным городом, защищающим лучшие системы ПВО. Кроме того, здесь легче найти работу, чем в других городах.Похоже, что рынок офисной недвижимости еще несколько лет будет восстанавливаться после завершения войны. Миллиардные инвестиции, о которых мечтает правительство, вряд ли поступят в первые полгода-год.Инвесторы также будут ожидать улучшения ситуации и не будут вкладывать средства в офисную недвижимость, пока спрос не начнет стремительно расти. Это отложит развитие рынка на несколько лет.Вместе с тем, если ситуация будет развиваться по положительному сценарию, то Украину будет ожидать «бум». Мы увидим и рост арендных ставок, и сделки купли-продажи бизнес-центров, и строительство новых объектов.Игорь Черненко, основатель Investment Development Property (IDP)
Источник: news.finance.ua
