“`html
-
Тетяна Єрмоленко
Авторка
Як брак фінансування трансформує сектор девелопменту в Україні у 2026 році?
Ринок нерухомості в Україні функціонує за дивною схемою: тарифи піднімаються, потреба є, але зводити будівлі стає все важче. Грошове забезпечення практично відсутнє, не вистачає співробітників, а кожен новий задум – це авантюра з непрогнозованим фіналом.
Дізнайтеся на Delo.ua, чому українські забудовники оперують без банківської підтримки, які ініціативи вистоюють під час війни і що визначатиме ринок нерухомості в майбутньому.
- Як випарувалось банківське інвестування?
- Хто вцілів і яким чином?
- Чому ціни не можуть знизитись?
- Свіжі віяння: хто і яким чином корегує правила гри
- Погляд на перспективу або чому Україні дуже потрібна нерухомість
Як зникло банківське інвестування?
Ще у 2005–2007 роках ринок нерухомості тримався на банківській підтримці: кредити лилися на забудовників потоком, будівництво набирало розмаху.
Криза 2008-го все перевернула: банки банкрутували один за іншим, іпотека стала непосильною через різкий стрибок курсу долара, а інститут проєктного інвестування фактично перестав існувати.
З того часу девелопери в Україні функціонують в основному “від клієнта”: а саме на кошти покупців, які заходять ще на етапі котловану. Логіка досить проста: немає покупок – немає будівництва.
Війна довела цю залежність до крайності. Нестабільні продажі, відключення світла, нестача фахівців на будівництвах – все це вплинуло насамперед на тих забудовників, у яких не було достатнього обсягу активів на початку 2022 року. Деякі з них перетворились на так звані “зомбі”: формально існують, але без капіталів і без реалістичних шансів завершити будівництво.
Хто вцілів і яким чином?
Ті девелопери, які мали достатній обсяг ліквідності до повномасштабного вторгнення, продовжили зводити будівлі. Саме на їхніх проєктах зосередився попит.
Програма єОселя лише посилила цю розбіжність: вона підтримує фінансово лише ті проєкти, які насправді будуються, а значна частина ринку просто законсервована.
Зі слів Володимира Даниленка, засновника компанії M4U, який давав коментарі щодо ситуації для Delo.ua, єОселя у другій половині 2025 року досягла обсягів 2–3 млрд грн на місяць.
Для окремих об’єктів, що будуються, програма забезпечує 30–40% угод, а іноді й більше. Це вже відчутна підтримка, але загалом для ринку цього все одно недостатньо.
Чому тарифи не можуть знизитись?
Один із головних парадоксів ринку: навіть в умовах війни тарифи на нерухомість збільшуються. Втім, для цього є досить просте обґрунтування: якщо тарифи знизяться, забудовники не зможуть покрити видатки, і об’єкти не будуть завершені.
Собівартість будівництва відчутно зросла з 2022 року: інфляція, розрив логістичних ланцюгів, нестача матеріалів та фахівців б’ють по кошторисах одночасно з різних сторін. Прибутковість об’єктів і без того невелика, а воєнні ризики зменшують її ще більше.
Як результат – структурний дефіцит у нижньому ціновому діапазоні. Придбати готове житло за прийнятною вартістю зараз майже неможливо, тому що його просто немає на ринку. Те, що зводиться, зорієнтоване на клієнта із значним запасом міцності, або на учасника програми єОселя, який може сподіватися на пільгове іпотечне кредитування.
Свіжі віяння: хто і яким чином корегує правила гри
Незважаючи на кризу фінансування, ринок не стоїть на місці. Декілька тенденцій, які формують новий девелопмент.
Цифровізація
Електронні угоди, CRM-системи, динамічне встановлення цін: автоматизація стає звичайним явищем. Девелопери, які запровадили цифрові інструменти регулювання продажами та тарифами, значно випереджають конкурентів за прибутковістю проєктів.
Build-to-rent
Формат будівництва житла конкретно для здачі в оренду потроху з’являється в Україні. На відміну від традиційного девелопменту, де задача в тому, щоб продати квартири якомога швидше, build-to-rent формує стабільний дохід від оренди на десятиліття. Для інвесторів це означає передбачуваний грошовий потік і меншу залежність від коливань ринку.
Інклюзивність та wellness
Покоління Z та люди з інвалідністю внаслідок війни формують нову потребу: компактне технологічне житло, безперешкодне середовище, простори з природним освітленням та фітнес-зони. Девелопери, які це розуміють, проєктують не квадратні метри, а стиль життя.
Міксовані формати
Сучасний ЖК – це вже не тільки житло та паркінг. Зараз вони включають кав’ярні, крамниці, дитячі зони, спорт – все в межах пішої досяжності. Такий підхід збільшує цінність об’єкта та формує стабільну спільноту навколо нього.
Погляд на перспективу або чому Україні конче потрібна нерухомість
Структурний дефіцит житла в Україні нікуди не зникне після війни, а навпаки, лише посилиться. В Європі на людину припадає в середньому 40 квадратних метрів житла, у Києві – трохи більше 20. До цього додається колосальний обсяг зруйнованого та морально застарілого житлового фонду.
Ринок гостро потребує проєктного інвестування і без нього масштабне будівництво неможливе. Але є й позитивні ознаки: великий капітал повертається. Партнерство Saga Development та BGV, вкладення коштів у групу DIM – доказ того, що солідні гравці бачать майбутнє і готові робити ставку на відновлення.
Поки триває війна, ринок балансує між виживанням та обережним оптимізмом. Але базова потреба в житлі нікуди не зникає, і саме вона визначатиме ринок девелопменту в Україні на роки вперед.
“`