-
Тетяна Єрмоленко
Репортерка
Як перевірити забудовника перед купівлею квартири: детальна інструкція
Придбання квартири – одне з найбільш значущих грошових вкладень у житті. І разом з тим одне з найбільш ризикованих, якщо ставитися до нього без належної ревізії. Безвідповідальні забудовники, заморожені будівництва, складності з документацією на землю, на жаль, є звичайними випадками українського ринку.
Читайте на Delo.ua, як особисто протестувати будівельну компанію через відкриті реєстри, які папери повинні бути в наявності та де знаходити відомості про судові суперечки та матеріальне становище компанії.
- Яка документація повинна бути у будівельника
- Етап 1. Протестуйте забудовника в Єдиному державному реєстрі
- Етап 2. Проаналізуйте судові процеси
- Етап 3. Дослідіть земельну ділянку на Кадастровій карті
- Етап 4. Вивчіть дозвільні документи на зведення
- Етап 5. Вивчіть містобудівні умови та обмеження
- Етап 6. Оцініть фінансову стабільність компанії
- Додаткові джерела для інспектування
Яка документація повинна бути у будівельника
Перш ніж звертатися до реєстрів, слід розуміти, які документи повинен надати забудовник за першою вимогою. У відділі продажу повинні пред’явити всю документацію, і якщо відмовляють або відсилають «тільки в офіс», це привід засумніватися. Отже, обов’язковий перелік документів включає:
- документи на земельну ділянку, зокрема право власності, договір оренди або суперфіцій;
- дозвіл на зведення або декларацію про початок будівельних робіт;
- ліцензію генерального підрядника;
- технічні умови на приєднання до міських комунікацій, а саме електрика, вода, газ, каналізація;
- містобудівні умови та обмеження.
Але є два важливі моменти. По-перше, термін дії договору оренди землі не повинен закінчуватися одночасно з плановим завершенням зведення, оскільки це вагомий ризик. По-друге, цільове призначення ділянки має бути визначено безпосередньо під багатоповерхову житлову забудову. Буває, що під час зведення забудовник намагається змінити цільове призначення, а це вже тривожний дзвінок.
Етап 1. Протестуйте забудовника в Єдиному державному реєстрі
Для початку слід упевнитися, що підприємство існує як юридична особа та має право займатися забудовою. Для швидкого контролю зручно скористатися двома сервісами.
Опендатабот
Сервісом Опендатабот можливо користуватися у Viber, Telegram та Facebook Messenger. Сервіс здійснює пошук відомостей за найменуванням підприємства, прізвищем власника або кодом ЄДРПОУ.
Бот здатний надати дані про власників, пов’язані підприємства, майно та судові провадження. Є корисна опція оформлення на щотижневі оновлення, тобто якщо із забудовником щось трапиться, ви одержите повідомлення.
YouControl
Сервіс YouControl має більш простий інтерфейс, подібний функціонал у безкоштовній версії. Додатково показує відомості про державні інспекції підприємства.
Якщо бажаєте перевірити все самостійно, можна зайти безпосередньо на портал Єдиного державного реєстру юридичних осіб.
Там можливо знайти імена власників та керівників, види діяльності: вони неодмінно повинні мати зв’язок з забудовою, статус юридичної особи та контактні дані. Якщо серед видів діяльності є лише торгівля чи бухгалтерські послуги, то будувати щось така компанія не має права.
Етап 2. Проаналізуйте судові процеси
Судові суперечки можуть зупинити або значно затримати зведення. Перевірити їх можливо в Єдиному державному реєстрі судових рішень. У полі пошуку внесіть:
- код ЄДРПОУ або найменування підприємства;
- імена власників та керівників;
- адресу будинку або номер судового провадження.
Не варто лякатися великої кількості процесів, оскільки великі забудовники завжди фігурують у судових документах. Частина з них технічна: суперечки з підрядниками, податковою або колишніми робітниками.
Читайте як мінімум початок і завершення рішення, де суддя оголошує вирок. Застерегти повинні процеси про демонтаж поверхів, скасування дозволів або суперечки щодо права власності на земельну ділянку. Класичний приклад — судові суперечки щодо будинку на Нижньому Валу, 27-29 у Києві тривають з 2014 року і досі не закінчилися.
Етап 3. Дослідіть земельну ділянку на Кадастровій карті
Публічна кадастрова карта дає змогу проконтролювати цільове призначення ділянки та її власника. Введіть кадастровий номер, який можна дізнатися у відділі продажу або знайти ділянку вручну на карті. Зверніть увагу:
- цільове призначення має бути під багатоповерхову житлову забудову;
- власником ділянки може бути як сам забудовник, так і інше підприємство, фіз. особа або місто, і якщо забудовник не є власником, він зобов’язаний надати папери, які підтверджують право розпоряджатися цією землею;
- якщо ділянка знаходиться в оренді, переконайтеся, що термін оренди не закінчується до закінчення зведення.
Більш детальну інформацію про власника та обтяження можливо отримати в Державному реєстрі прав на нерухоме майно, але для цього необхідний електронний цифровий підпис.
Етап 4. Вивчіть дозвільні документи на зведення
Єдина державна електронна система у сфері будівництва. Це головний ресурс для контролю дозвільної документації. Тут розміщені:
- дозволи на будівельні роботи та декларації про початок зведення;
- ліцензії генерального підрядника;
- містобудівні умови та обмеження;
- сертифікати про введення будівлі в експлуатацію.
Важливо розуміти різницю: декларацію про початок будівельних робіт видають для будинків до 4 поверхів включно (категорія СС1). Для ЖК від 5 поверхів, а це 70% новобудов у великих містах, отже потрібен повноцінний дозвіл на зведення та ліцензія генпідрядника (категорії СС2 та СС3).
- Перевірити ліцензію генпідрядника можливо окремо.
- Дозвільні документи для об’єктів, виданих після для більш ранніх об’єктів.
На карті будівництва можливо знайти конкретний об’єкт і проконтролювати його поточний статус: чи є дозволи, чи були відмови під час введення в експлуатацію та з яких причин.
Етап 5. Вивчіть містобудівні умови та обмеження
Містобудівні умови – це документ, в якому вказані вимоги до споруди: поверховість, щільність забудови, озеленення тощо. Якщо забудовник не виконає ці умови, він ризикує не одержати дозвіл на введення будівлі в експлуатацію. Перевірити їх можливо на порталі або на сайтах місцевої влади. Аналізуючи цей документ, зверніть увагу на найбільшу дозволену висоту споруди: якщо забудовник вже зводить вище, це порушення. Також вагомим буде наявність особливих умов: наприклад, зона затоплення або охоронна зона.
Етап 6. Оцініть фінансову стабільність компанії
Платна версія YouControl надає доступ до фінансової звітності компанії та аналітики її економічного становища. Однак без розуміння економічних показників самостійно інтерпретувати ці дані важко. Якщо сума угоди велика, краще звернутися до спеціаліста з фінансовим або юридичним минулим.
Слід зазначити, що є підприємства, які пропонують зібрати дані з реєстрів замість вас. Але велика частина цієї інформації доступна безкоштовно або за невелику плату, наприклад, витяг з Кадастрової карти на офіційному порталі коштує 107 гривень, тоді як посередники просять за це від 1 000 гривень (на момент написання статті).
Додаткові джерела для інспектування
Окрім основних реєстрів, є декілька корисних джерел.
Асоціація допомоги постраждалим інвесторам
На порталі Асоціації – зібрана інформація про проблемні будівлі та забудовників на підставі відкритих джерел та відгуків справжніх інвесторів.
Єдиний реєстр боржників
Даний портал стане у пригоді при покупці на вторинному ринку для інспектування власника квартири на присутність боргів.
Відгуки мешканців
Варто відвідати вже здані об’єкти забудовника, поспілкуватися з реальними людьми та дізнатися, чи виконав він усі обіцянки щодо інфраструктури та комунікацій.
Декілька годин, витрачених на контроль реєстрів – це розумна інвестиція перед підписанням договору на сотні тисяч гривень. А якщо після інспектування залишаються сумніви, покажіть зібрані папери юристу перед тим, як ухвалити остаточне рішення.