“`html
-
Тетяна Єрмоленко
Дописувачка
Вплив передислокації справ на розцінки на нерухомість у великих містах України
У соціальних мережах тривалий час циркулює твердження про те, що війна «знищила» сферу комерційної нерухомості в Україні. Нібито, підприємства або закрились, або переїхали, отже, попит на комерційні площі різко впав. Однак, реальність трохи заплутаніша і не така однозначна, як може здатися з першого погляду.
Колектив Delo.ua вивчав, яким чином масова релокація підприємств змінює потребу в офісах, складах та виробничих об’єктах у різних регіонах України. Також дивіться у статті, чому деякі великі міста отримують вигоду від даного процесу, а інші – навпаки, втрачають.
- Дані, що змінюють уявлення
- Чи Київ більше віддає, ніж бере?
- Львів, Харків, Дніпро – трійка великих міст з відмінною ситуацією
- Що означає переміщення справ для ринку нерухомості?
- Повернення як фактор непевності
Дані, що змінюють уявлення
Спершу зазначимо, що релокація українського підприємництва – значно масштабніше явище, аніж прийнято вважати. За відомостями Опендатабот, лише за вісім місяців 2025 року по країні перемістилось близько 8 тисяч фірм (а точніше – 7 988). Загалом зафіксовано 8 345 переміщень, оскільки частина компаній встигла змінити адресу не один раз (якщо брати 2025 рік).
Характерною виявляється інша обставина: темпи передислокації стабілізувались і навіть дещо знизились у порівнянні з довоєнним 2021 роком, коли переміщень нараховувалось 9 301. Отже, ринок фактично пристосувався. Підприємства тут вже не тікають у паніці, а переміщуються обдумано, оцінюючи логістику, наявність ресурсів та безпекову ситуацію в регіоні.
Найбільш активно переміщуються компанії з оптової торгівлі, оскільки кожен третій релокований бізнес працює саме в даній галузі. За ними слідують
- будівництво (6%),
- сільське господарство (5%)
- та нерухомість (5%).
IT-компанії складають лише 2,6% від загальної кількості переміщень. Власне, це й не дивно, адже цифровий бізнес може змінити юридичну адресу без фактичного переміщення взагалі.
Чи Київ більше віддає, ніж бере?
Столиця як була, так і лишається ключовим центром всіх міграційних потоків підприємництва. Минулого року з Києва виїхало 2 909 фірм, тобто 36% від загальної кількості релокованих підприємств по всій державі. Разом з тим, столиця прийняла 2 252 фірми. Таким чином, Київ став найбільшим донором, і найпопулярнішим місцем призначення релокованого підприємництва одночасно.
Від’ємний баланс столиці (мінус 657 фірм) логічно позначається на ринку комерційної нерухомості. Потреба в офісних приміщеннях в центральних районах зменшилась, частина бізнес-центрів змушена пропонувати орендарям більш гнучкі умови. Склалась ситуація, коли власники приміщень, котрі ще декілька років тому встановлювали умови ринку, тепер змагаються за кожного клієнта.
Львів, Харків, Дніпро – трійка великих міст з відмінною ситуацією
Ситуація в інших великих містах неоднорідна, і це саме той випадок, коли загальна статистика приховує найцікавіше.
Харків – найбільша несподіванка року
Прифронтове місто, котре знаходиться під постійним тиском обстрілів, в цьому році продемонструвало позитивний баланс: туди переїхало на 374 фірми більше, аніж виїхало.
Релокований бізнес повертається або прибуває вперше. Отже, підприємці готові працювати навіть в умовах підвищеного ризику, якщо є економічна логіка.
Львів як західний бізнес-хаб
Місто Лева традиційно залишається одним із основних місць призначення для релокованих підприємств з небезпечних регіонів. Позитивний баланс (плюс 161 фірма) підтримує стабільний попит на виробничі та складські приміщення.
Місто цілеспрямовано розвиває інфраструктуру для прийому підприємництва. Вже в різних частинах Львова діють індустріальні парки, запроваджено пільги на оренду для переміщених підприємств.
Дніпро: перевалочна база чи осередок бізнес-міграції?
Дніпропетровщина перебуває в зоні від’ємного балансу: звідти виїхало на 102 фірми більше, аніж прибуло. Разом з тим, регіон лишається одним з найбільш активних у маршрутах переміщення, як донор, і як реципієнт.
Парадокс Запоріжжя
Запорізька область, попри близькість до фронту, фіксує плюс 276 фірм. Важко пояснити такий показник, без врахування специфіки місцевої промисловості та логістики.
Що означає переміщення справ для ринку нерухомості?
Ціна на нерухомість в Україні взагалі реагує на міграцію підприємництва із запізненням. Однак, все ж таки, реагує. У містах з позитивним балансом збільшується попит на виробничі площі, склади та невеликі офісні приміщення. Тобто, на ті формати, які найчастіше потрібні релокованим підприємствам на початку роботи в новому місці. У містах-донорах, навпаки, власники комерційних об’єктів змушені зменшувати ставки або продовжувати канікули для нових орендарів.
Ринок нерухомості в житловому сегменті також реагує на міграцію підприємництва. Так, переїзд будь-якого підприємства майже завжди означає переїзд людей. Тож, попит на оренду квартир у приймаючих регіонах зростає швидше, ніж встигає реагувати пропозиція.
У Львові та Харкові це відчувається особливо гостро. Ціна на нерухомість в Україні в даних містах формується не лише ринковою логікою, але й логікою вимушеної міграції.
Повернення як фактор непевності
Є один нюанс, про який не часто згадують. Державна програма релокації передбачає, що після завершення бойових дій релокований бізнес повинен повернутися до початкової локації, для участі у відбудові громад. Це означає, що частина поточного попиту на нерухомість в західноукраїнських містах – явище тимчасове.
Власники приміщень, котрі розраховують на довгострокову оренду з боку релокованих підприємств, повинні враховувати цей ризик. Так само, як і забудовники, котрі запускають нові проєкти комерційної нерухомості в регіонах-реципієнтах. І якщо сьогодні попит стабільний і на даний момент тенденція не змінюється, після закінчення війни ситуація може суттєво змінитися.
Отже, релокація бізнесу в Україні не є надзвичайною обставиною воєнного часу. Це вже просто частина нової економічної дійсності, до якої поступово адаптується ринок нерухомості. Ціна на нерухомість в Україні все більше визначається не звичними факторами, як-от локацією, класом об’єкта, інфраструктурою, а тим, куди рухається підприємництво та люди. А вони рухаються туди, де є безпека, можливості та готовність влади працювати спільно з підприємцями.
“`