“`html
-
Тетяна Єрмоленко
Журналістка
Які документи знадобляться для придбання житла у 2026 році?
На початку року в соцмережах активно ширилися дописи про нібито «нові приголомшливі правила» придбання житлової площі. У Міністерстві юстиції дали офіційне спростування більшості з них. Єдине фактичне нововведення з 1 січня 2026 року стосується не покупців і продавців, а нотаріусів.
Відповідно до статті 172.4 Податкового кодексу, окремі нотаріуси відтепер повинні щоквартально надавати до Державної податкової служби відомості про всі завірені контракти купівлі-продажу, обміну та дарування житла. Для покупця та продавця це означає наступне: утаїти факт операції від податкової стає нереальним, вона отримає інформацію автоматично.
Читайте на Delo.ua, які папери реально потрібні, щоб придбати квартиру в Україні у 2026 році, що засвідчує нотаріус і на що варто звернути увагу, щоб операція пройшла успішно. Основний набір документів і вимоги до сторін при цьому не змінилися.
- Документи від продавця: повний перелік
- Документи від покупця
- Що перевіряє нотаріус?
- Придбання в новобудові: додаткові перевірки
- Які документи покупець одержує після операції з придбання квартири?
Документи від продавця: повний перелік
Основна частина підготовчих робіт покладається на продавця. Нотаріус не завірить контракт, якщо не вистачає хоча б одного з головних документів:
- паспорт та ІПН, від кожного власника, якщо їх декілька;
- правоустановчий документ: договір купівлі-продажу, свідоцтво про спадок, судове рішення або інший папір, що підтверджує право власності; якщо реєстрація проводилася до 2013 року — додатково потрібна довідка з БТІ;
- технічний паспорт на квартиру: включає інформацію про планування, площу, поверх і перепланування; оформлюється в БТІ або через ліцензовану компанію;
- довідка про зареєстрованих осіб: перед продажем усі зареєстровані мешканці повинні бути виписані; при необхідності додається документ про відсутність боргів за комунальні послуги;
- виписка з Державного реєстру майнових прав: замовляється онлайн; включає інформацію про власників, співвласників та існуючі обтяження;
- оцінка нерухомості: формується через Фонд держмайна в онлайн-режимі; якщо оцінка не підходить, допускається звернення до приватного оцінювача.
У випадку, коли нерухомість перебуває у спільній власності подружжя, потрібна нотаріально завірена згода іншого з подружжя.
Документи від покупця
Набір з боку покупця істотно менший:
- паспорт (ID або книжечка),
- ІПН (картка платника податків),
- свідоцтво про шлюб, якщо особа перебуває в шлюбі,
- нотаріальна згода іншого з подружжя на придбання не потрібна, якщо вони обоє присутні при підписанні.
Для угод на суму від 400 000 гривень нотаріус повинен вимагати документи про джерела коштів. Це звичайна процедура фінансового моніторингу, яка діє вже більше десяти років: ніяке нововведення 2026 року тут не причетне.
Законними джерелами можуть бути заробітна плата, дохід від підприємництва, спадок, подарунок від близьких родичів, кошти від продажу іншого майна або позика.
Що перевіряє нотаріус?
До оформлення контракту на купівлю квартири він особисто засвідчує юридичну бездоганність об’єкта через Державний реєстр майнових прав. Під поняття об’єкта перевірки потрапляють наявність арештів, податкових застав, іпотеки та інших заборон на відчуження. Якщо квартира під арештом або в заставі, продаж можливий тільки після зняття обмежень або за згодою іпотекоутримувача.
Також нотаріус засвідчує документи продавця, наявність шлюбу, кількість власників та їх згоди, а при необхідності – всю історію переходу права власності. Важливий аспект воєнного часу: тільки нотаріуси мають офіційний доступ до державних реєстрів під час воєнного стану. Оформлення контракту без їх участі – неможливе.
Придбання в новобудові: додаткові перевірки
Купуючи квартиру в новозбудованому будинку, покупець покладає на себе більше ризиків, і тому перевірок більше. До підписання попередньої угоди з будівельною фірмою потрібно перевірити
- установчі папери компанії-забудовника;
- ліцензію на будівництво;
- дозвільні папери на конкретний об’єкт;
- папери на земельну ділянку;
- проєктну документацію.
Крім документів важлива також репутація: скільки років забудовник на ринку, які проєкти вже завершено і здано, чи є справжні відгуки покупців. Велика частина проблем з недобудовами з’являється саме там, де цей крок пропускають.
Які документи покупець одержує після операції з придбання квартири?
Після завершення операції у нового власника має бути повний набір:
- договір купівлі-продажу;
- виписка з Державного реєстру майнових прав;
- технічний паспорт;
- документ про відсутність боргів за комунальні послуги;
- правоустановчі папери продавця;
- оцінка об’єкта;
- нотаріальна згода іншого з подружжя продавця (якщо була потрібна);
- квитанції про сплату податків і мита.
Таким чином ви підтвердите, що право власності перейшло до нового власника в повному обсязі.
Ще один важливий момент – аванс. Це грошова сума, яку покупець дає продавцю в якості підтвердження наміру укласти договір.
Він в обов’язковому порядку має бути зафіксований документально. Якщо від угоди відмовляється покупець – він втрачає аванс. Якщо продавець – він зобов’язаний повернути суму з компенсацією, якщо це прописано в договорі. Усна домовленість тут не захищає жодну із сторін.
Придбання квартири у 2026 році – це звичайна процедура з чітким переліком документів, яка не стала більш складною у порівнянні з минулими роками.
Єдине значуще нововведення – автоматична передача даних про операції від нотаріусів до податкової. Для тих, хто діє відкрито, це не створює ніяких нових ризиків.
“`