“`html
-
Тетяна Єрмоленко
Репортерка
Апартаменти, смарт-квартири чи будинки: що вигідніше для інвестора?
Придбати житлоплощу та здавати її в найм – задумка доволі нескладна, яка в реальності вимагає точного рішення. Апартаменти, смарт-квартира чи заміський дім – будь-який з цих видів має свою логіку прибутковості, свій рівень входу та свої ризики.
Читайте на Delo.ua, чим відрізняються головні типи інвестиційної нерухомості в Україні, який прибуток вони по-справжньому приносять та який варіант придатний для різних задач та фінансів.
Візьміть до уваги: матеріал не виступає інвестиційною рекомендацією.
- Апартаменти: максимальний прибуток та мінімум турбот
- Смарт-квартири та студії: невеликий рівень входу та швидка здача в оренду
- Будинки та котеджі: великий потенціал та висока сходинка входу
- Яка сума необхідна для початку інвестицій
Апартаменти: максимальна дохідність і мінімум клопоту
Апартаменти – це житлові або напівжитлові простори в багатофункціональних комплексах, котрі поєднують житло, офіси, магазини та обслуговуючу інфраструктуру. Головна відмінність від типової квартири в тому, що тут існує управляюча організація, котра бере на себе організацію оренди.
За словами представників Time Development, у цього типу одна з найвищих прибутковостей на ринку: від 8 до 12% щорічно від орендування, а у виді сервісних апартаментів – до 10–15%. Це значно більше, ніж середня прибутковість стандартного житла.
В цілому існує декілька зрозумілих переваг апартаментів як вклад:
- професійний менеджмент звільняє власника від більшості операційних питань,
- є можливість короткострокової оренди з більшою ціною, місцезнаходження в бізнес-центрах або туристичних зонах забезпечує постійний попит.
Але існують і особливості. Наприклад, в апартаментах інколи неможливо зареєструватися, також можуть діяти інші податкові правила у порівнянні зі звичайним житлом, а прибутковість прямо залежить від кількості зайнятих місць.
Вид апартаментів найкраще підходить тим, хто прагне пасивний прибуток і готовий довірити менеджмент об’єктом професіоналам. А також тим, хто робить вклади в туристичних містах чи бізнес-кластерах.
Смарт-квартири та студії: низький поріг входу і швидка оренда
Смарт-квартири – це малогабаритні квартири площею 18–30 м², пристосовані для мінімального простору. Це найбільш поширений інвестиційний вид на первинному ринку: доступна ціна входу робить його реальним варіантом навіть для тих, хто робить вклади вперше.
Прибутковість з подібними активами досягає від 5 до 8% річних від здачі в оренду. Це менше, ніж у апартаментів, але вид компенсує це іншими позитивними сторонами:
- смарт-квартири швидше реалізуються,
- мають стабільний попит серед учнів,
- молодих людей та орендарів з невеликим достатком,
- і легше управляються власником особисто.
Ризики тут також власні. По-перше, незначна площа обмежує збільшення ціни в довготривалій перспективі. По-друге, конкуренція на ринку оренди велика — особливо в містах з великою кількістю новобудов. Також деколи на смарт-квартири важче отримати іпотеку. Цей вид оптимальний для інвесторів-початківців і тих, хто хоче мінімально інвестувати і швидко почати здавати.
Будинки та котеджі: великий потенціал і висока планка входу
Вклади в приватні доми або котеджі (головним чином у передмістях великих міст або в курортних районах) це найбільш капіталомісткий вид із трьох. Але і потенціал тут найбільш широкий.
Прибуток формується декількома шляхами: довготривала або подобова здача в оренду, перепродаж після реконструкції. Деякі курортні та рекреаційні об’єкти приносять до 15% щорічно в залежності від способу управління.
На тлі пандемій та воєн заміське проживання стає все більш популярним і це додатковий фактор попиту. Більша площа забезпечує кращу ліквідність у преміум-сегменті, а реставрація дозволяє збільшувати ціну об’єкта. З недоліків – велика ціна входу, постійні витрати на утримання та сильна залежність від транспортної доступності. Об’єкт далеко від зручної інфраструктури здається значно важче навіть за вигідною ціною.
Скільки потрібно для входу в інвестиції
Середня ціна однокімнатної квартири в Києві складає орієнтовно $50 000–150 000, в інших великих містах – від $25 000–30 000. Орендний прибуток в столиці сягає $400–800 на місяць в залежності від місцезнаходження та виду. Смарт-квартири та студії дозволяють увійти в ринок значно дешевше, і саме це робить їх популярним стартовим видом для інвесторів-початківців.
Окремо варто враховувати інвестування на етапі будівництва: вхід на котловані може надати 40–50% зростання ціни до моменту введення будинку в експлуатацію. Проте в теперішніх умовах це вимагає особливо ретельної перевірки забудовника.
Незалежно від обраного виду, є декілька параметрів, котрі значно впливають на результат.
- Місцезнаходження: попит найбільший у містах-мільйонниках, туристичних осередках та поблизу бізнес-кластерів.
- Тип оренди: довготривала дає стабільний прибуток, короткострокова та сервісні апартаменти — більшу ціну, але вимагають більше управлінських старань або довіри керуючій організації.
- Етап придбання: вхід на ранньому етапі будівництва дає кращу ціну, але вимагає перевірки надійності забудовника.
Нерухомість лишається зрозумілим та передбачуваним інструментом, але тільки тоді, коли вибір виду відповідає конкретним цілям, фінансам та горизонту планування.
“`