Підсумки ринку комерційної нерухомості: офіси, складські приміщення і ТЦ
У 2025 році сектор комерційної нерухомості в Україні остаточно завершив період хаотичної адаптації та почав зазнавати змін. Офісні простори, складські об’єкти та торгово-розважальні центри розвивалися за абсолютно різними траєкторіями, реагуючи на економічні, безпекові та зміни у поведінці. Дізнайтеся на Delo.ua, чому стратегії, дієві для складів, зовсім не підходять для офісів, і як ринок пристосувався до існування в нових обставинах.
- Чи стає ринок більш прискіпливим?
- Як офісна нерухомість виживає та зазнає трансформацій
- Складська нерухомість, як лідер комерційного сегмента
- Торговельні центри: від шопінгу до проведення дозвілля
- Напрямки розвитку комерційної нерухомості на прикладі столичного ринку
- Чого слід очікувати у 2026 році
Чи стає ринок більш прискіпливим?
Протягом 2025 року сфера комерційної нерухомості продовжувала реагувати на військові загрози та макроекономічні обмеження. У той же час, ринок поступово звільнявся від надмірної пропозиції, яка сформувалася в попередні роки. Попит став більш вибагливим, оскільки не кожен об’єкт знаходив собі орендаря, а орендатори все частіше надавали перевагу функціональності, безпеці та можливості прогнозувати витрати, а не престижності розташування.
Фактично, внутрішній ринок поділився на декілька зон з різною динамікою. Західні області та Київ зберігали відносну активність, залишаючись привабливими для ведення бізнесу. Східні та південні регіони були обмежені через близькість до лінії зіткнення та регулярні обстріли. Це безпосередньо позначилося на структурі угод та цінових очікуваннях власників об’єктів.
Епоха спекулятивних інвестицій добігла кінця. Інвестори все частіше обирали не потенційне зростання, а передбачуваність і можливість швидкої реалізації активів. Іншими словами, вони керувалися принципом: краще мати стабільний прибуток сьогодні, ніж сподіватися на великий прибуток у майбутньому.
Як офісна нерухомість виживає та зазнає трансформацій
У 2025 році офісний сектор залишався найбільш незахищеним серед усіх типів комерційної нерухомості. Попит був обмеженим, а рівень вакантності в багатьох бізнес-центрах залишався високим. Компанії продовжували зменшувати займані площі, переходячи на гібридні моделі роботи або повністю відмовляючись від офісної присутності.
Епідемія COVID-19 започаткувала тенденцію до віддаленої роботи, а війна її закріпила. Навіщо платити за 500 квадратних метрів, якщо половина співробітників працює з дому? Це питання задавали собі багато керівників, і відповідь часто була не на користь офісу.
Разом з тим, тотального обвалу не сталося. Якісні офіси з незалежною інфраструктурою, бомбосховищами та зручним розташуванням утримували орендарів і навіть демонстрували невелике підвищення ставок. У Києві додатковим фактором стало зменшення кількості пропозицій через пошкодження або закриття частини об’єктів, оскільки не всі власники готові інвестувати в об’єкти з невизначеним майбутнім.
Зараз офіс перестав бути показником статусу і перетворився на інструмент, який повинен бути рентабельним. Застарілі об’єкти класу B і C без автономного електропостачання та укриттів втрачають орендарів. Натомість, сучасні простори класу A з повним технічним оснащенням користуються попитом.
Складська нерухомість, як лідер комерційного сегменту
На відміну від стриманого офісного ринку, саме складські приміщення стали основною рушійною силою ринку комерційної нерухомості. У 2025 році попит на складські площі стабільно перевищував пропозицію, особливо в центральних і західних областях. Перевищення попиту над пропозицією – це рідкісне явище для ринку нерухомості. І для такого підйому є кілька причин.
- Розвиток онлайн-торгівлі, оскільки українці все більше купують через інтернет, що потребує складських приміщень.
- Зміна логістичних шляхів через переорієнтацію торгових маршрутів і закриття певних напрямків.
- Зосередження бізнесу в безпечних регіонах, оскільки компанії переміщують склади подалі від лінії фронту.
- Мінімальний рівень вакантності, який часто становить менше 5%, що вважається досить низьким показником.
- Постійний попит з боку міжнародних компаній, які використовують Україну як логістичний центр.
Нові проєкти реалізовувалися з обережністю через високу вартість будівництва та ризики, проте попит поглинав навіть обмежену пропозицію. Складські об’єкти все частіше розглядаються не лише як інфраструктурний актив, але й як інвестиційний інструмент з прогнозованим попитом. Інвестори готові вкладати гроші, якщо бачать стабільний приплив орендарів.
Саме цей сегмент у 2025 році продемонстрував найбільшу стійкість до зовнішніх потрясінь і найкращу інвестиційну привабливість. Для прикладу: якщо рівень вакантності офісів у деяких бізнес-центрах досягав 30-40%, то в якісних складських комплексах він не перевищував 3-5%.
Торговельні центри: від шопінгу до проведення дозвілля
У 2025 році ринок торговельних центрів перейшов у фазу стабілізації після складних попередніх років. ТЦ змогли повернути відвідувачів і частково відновити доходи від оренди.
Поширення онлайн-торгівлі змусило власників переглянути концепцію наповнення. Традиційні магазини втратили популярність, натомість першочергове значення набули розважальні елементи, такі як:
- кінотеатри,
- боулінг-клуби,
- ігрові майданчики,
- заклади громадського харчування — фуд-корти,
- ресторани,
- кафе тощо;
займають все більшу частину площ. Також активно розвиваються сервісні зони: салони краси, фітнес-центри, дитячі зони для сімейного відпочинку та навіть коворкінги.
ТЦ трансформуються з місць для покупок на місця для проведення вільного часу. Це абсолютно новий підхід до управління об’єктами, де власники думають не про квадратні метри торгових площ, а про час, який відвідувачі проводять у центрі. Чим довше людина перебуває в ТЦ, тим більше вона витратить грошей.
У регіонах спостерігалася поступова зміна орендарів. Деякі закривалися, а інші займали їхні місця. У столиці ринок виявився більш конкурентним, з вищими ставками та суворішими умовами. Київські ТЦ зберегли свої позиції завдяки вищій купівельній спроможності населення.
У 2025 році будівництво нових торгових центрів було нечастим явищем і зосереджувалося переважно в місцях з гарантованим потоком відвідувачів.
Напрямки розвитку комерційної нерухомості на прикладі столичного ринку
Загальні тенденції, що спостерігаються на ринку комерційної нерухомості, найкраще видно на прикладі Києва: найбільшого та найактивнішого ринку країни.
Офіси поступово відновлюють свою цінність
Попит зосереджений на якісних приміщеннях у центрі міста, де ціни залишаються найвищими. Водночас, віддалені райони все ще цікаві для тих, хто шукає доступні варіанти.
Вартість оренди збільшується швидше, ніж ціни продажу, особливо це помітно у невеликих офісах і сучасних бізнес-центрах. Схоже, що орендарі готові платити за комфорт і готові до використання приміщення, навіть якщо оренда офісу коштує трохи дорожче.
Торгові площі зазнають трансформації
Великі торгові центри поступово відходять на другий план, натомість невеликі магазини в густонаселених районах стають більш популярними. Ці “місцеві” формати користуються найбільшим попитом, а вартість оренди таких приміщень зростає швидше, ніж у більших об’єктів. Тобто купівельні звички змінюються: зручність і доступність стають важливішими за розмір площі.
Складські та промислові приміщення
Ці об’єкти залишаються найбільш стабільними за ціною продажу, але водночас демонструють найшвидше зростання вартості оренди.
Попит на склади високий, особливо на невеликі приміщення для місцевої логістики та електронної комерції. Отже, в цілому, цей сегмент можна вважати найбільш прибутковим для власників.
Чого слід очікувати у 2026 році
Ринок пристосувався до існування в нових умовах, але значних проривів ніхто не очікує. У разі стабілізації економіки та збереження поточних тенденцій, складська нерухомість і надалі залишатиметься лідером ринку. Попит продовжить зростати, особливо в західних і центральних областях.
Торговельні центри продовжуватимуть розвиватися в напрямку багатофункціональних просторів. Іншими словами, класичний ТЦ поступово відходить у минуле, а на зміну йому приходить поєднання торгівлі, розваг і послуг. На офісний сегмент очікує повільне, але структурне перезавантаження. Застарілі об’єкти без автономного забезпечення втрачатимуть орендарів, а нові якісні приміщення знайдуть своїх клієнтів.
Ключовими факторами розвитку залишатимуться безпека, яка передбачає:
- наявність укриттів,
- віддаленість від військових об’єктів,
- автономність (незалежне електропостачання, опалення, водопостачання),
а також функціональність об’єктів і вигідне розташування з розвиненою інфраструктурою.
Таким чином, 2025 рік став для комерційної нерухомості часом тверезої оцінки реального стану речей. Ринок перестав жити сподіваннями на швидке повернення “до довоєнного стану” та перейшов до практичних рішень. Ті сегменти, які зуміли адаптуватися до нових умов (складські приміщення та ТЦ) вистояли та заклали фундамент для подальшого розвитку.
“`