Оновлені правила “єОселі” здатні трансформувати іпотечний ринок у 2026-му.

Нові правила "єОселі" змінять попит та іпотечний ринок / Freepik

У 2026 році державна програма з іпотечного кредитування “єОселя” здатна значно вплинути на зацікавленість у позиках на житло та активізувати розвиток комерційної іпотеки. Це пов’язано з посиленням вимог до тих, хто бере позику, та характеристик житла, яке пропонується до придбання.

Про це Delo.ua повідомила перший заступник голови правління Глобус банку Олена Дмитрієва, посилаючись на інформацію ПрАТ “Українська фінансова житлова компанія” та Національного банку України.

За підсумками 2025 року, фінустанови надали іпотечних позик на суму близько 15,7 млрд грн, з яких майже 94% припало саме на програму “єОселя”. Разом з тим, зміни до програми, частина з яких почне діяти 9 лютого 2026 року, можуть обмежити доступ позичальників до державної іпотеки.

Більш суворі вимоги до позичальників

Зокрема, нові умови містять обмеження щодо наявної житлової площі. Відтепер брати участь у програмі не зможуть громадяни, які є власниками нерухомості площею понад 52,5 кв. м для сім’ї, що складається з однієї або двох осіб. На кожного наступного члена родини дозволяється додатково лише 21 кв. м.

Також розширено часовий проміжок перевірки угод з нерухомістю — з 12 до 36 місяців. Якщо протягом цього часу громадянин продав житло, і сумарна площа реалізованих та наявних об’єктів перевищує встановлену норму, він не матиме змоги скористатися цією програмою.

До того ж, запроваджуються нові обмеження стосовно розміру та ціни квартир. Житло не повинно перевищувати нормативну площу більше ніж на 10%, а абсолютний максимум становить 115,5 кв. м. Найбільша вартість квадратного метра також лімітується — вона не повинна бути вищою за граничну ціну, встановлену державою, більш ніж на 10%.

“Раніше “єОселя” практично не обмежувала ні розмір, ні вартість житла — різницю було можливо компенсувати більшим початковим внеском. Зараз умови стали значно вимогливішими, і це докорінно змінює підхід до процесу вибору квартири”, — зазначає Олена Дмітрієва, перший заступник голови правління Глобус банку.

Вплив на ринок нерухомості

За словами банкіра, нові вимоги можуть призвести до зменшення обсягу житла, яке відповідає вимогам програми. Значна кількість квартир, які зараз пропонуються на продаж, були спроєктовані ще до затвердження нових правил, а збільшення собівартості будівництва додатково ускладнює відповідність встановленим обмеженням.

В той же час, у 2025 році програма значно підтримала будівельну галузь. Відсоток квартир, придбаних у новозбудованих будинках, збільшився до 64%, а сума коштів, спрямованих на первинний ринок, становила 9,4 млрд грн проти 4,8 млрд грн роком раніше.

Перспективи банківської іпотеки

Ускладнення умов державної програми може заохотити розвиток ринкових іпотечних пропозицій. До початку повномасштабної війни близько 60% позик на житло в Україні надавалися саме за комерційними програмами фінустанов.

Додатковим стимулом може стати поступове зниження вартості кредитів. Наприкінці січня Національний банк України зменшив облікову ставку до 15%, а за сприятливих економічних обставин вона може зменшитися до 13,5–14% до кінця 2026 року. У такому разі середні іпотечні ставки можуть знизитися приблизно на 1–1,5 відсоткового пункту.

Іпотека для переселенців

Окремим вектором залишається допомога внутрішньо переміщеним особам. Запущена у 2025 році програма передбачає компенсацію державою до 70% початкового внеску та виплат за перший рік кредитування, а також витрат на оформлення позики.

Проте головною проблемою залишається обмеження вартості житла — не більше 2 млн грн, що значно обмежує вибір нерухомості, особливо у великих містах.

Фінансування програми

Разом з тим, держава продовжує нарощувати фінансові можливості “єОселі”. Наприкінці 2025 року статутний капітал “Укрфінжитла” зріс на 30 млрд грн. Крім того, на розгляді знаходиться компенсаційна модель фінансування за участю міжнародних фінансових інституцій.

За оцінками банкірів, повноцінна реалізація цієї моделі може значно збільшити обсяги іпотечного кредитування та зробити програму більш адаптивною.

Нагадаємо, з жовтня 2022 року понад 23 тисячі українських сімей скористалися програмою доступної іпотеки “єОселя”. Загальна сума наданих кредитів сягнула 40 мільярдів гривень