Який прибуток можна отримати від паркомісця – економічні показники, вигода, пасивний заробіток
Київ будувався у період, коли автівок у мешканців було значно менше. Згідно зі статистикою, зараз на трьох киян припадає в середньому один транспортний засіб. Оптимальна кількість місць для паркування за таких умов – 1,5 на кожну квартиру. Однак, у столиці спостерігається дефіцит, який сягає близько 60% від реальної потреби. Це давня проблема для Києва. Вирішити її можливо лише шляхом активного зведення підземних паркінгів – – цей підхід вже довів свою ефективність у багатьох містах Європи.
Наразі підземні паркінги переважно споруджуються у нових житлових комплексах та розважально-торгових центрах. В умовах воєнного стану їхнє значення зростає: під час повітряних тривог ці споруди слугують укриттям не тільки для автівок, а й для людей.
Проте, функції машиномісця у підземному паркінгу не обмежуються суто практичним застосуванням. Це чудовий інвестиційний інструмент: низький поріг входу, максимальна автономність, висока ліквідність та пасивний дохід. Таким чином, це найбільш підходящий варіант для інвесторів, які прагнуть оптимального балансу між ризиком та прибутком.
Причини зростання цін?
На сьогодні попит на місця для паркування у Києві є високим і, очевидно, продовжуватиме зростати. Більше того, після початку повномасштабного вторгнення ціни на них зростають іноді стрімкіше, ніж на житлову нерухомість. Експерти пояснюють це браком пропозиції та обмеженими можливостями будівництва підземних паркінгів у щільній міській забудові.
Підвищення цін на машиномісця залежить від сукупності факторів: загального подорожчання будівництва та матеріалів, дефіциту кваліфікованої робочої сили, зростання попиту. На останній фактор впливає також безпекова ситуація – під час війни залишати автомобіль у підземному паркінгу значно менш ризиковано, ніж на відкритій місцевості чи у дворі. Саме тому забудовники прагнуть збільшувати кількість місць для паркування у своїх проектах. Це стосується всіх класів нерухомості.
Керівниця відділу продажів девелоперської компанії Greenville Сусанна Караханян зазначає, що у якісних проектах внутрішня територія призначена для відпочинку людей, а не для паркування автомобілів.
“Забудовник зацікавлений у відсутності дефіциту паркомісць, оскільки це може призвести до транспортного колапсу. Наприклад, у наших київських проектах Greenville Park та Greenville на Печерську співвідношення кількості машиномісць до кількості квартир становить 0,85:1 – цілком прийнятний показник. Сучасні житлові комплекси, особливо багатосекційні, є єдиною екосистемою з розвиненою внутрішньою інфраструктурою, що включає зони відпочинку, дитячі майданчики, різноманітні заклади, арт-простори, інсталяції, місця для прогулянок, вигулу тварин, занять спортом. Подвір’я, повністю заставлене автомобілями, не тільки суперечить концепції проекту, але й заважає комфорту мешканців”, – говорить Сусанна Караханян.
Вартість місця у підземному паркінгу перевищує вартість місця на наземній стоянці, оскільки економіка будівництва суттєво відрізняється.
“Ціна залежить від класу, масштабу житлового комплексу, району, місця розташування, типу паркінгу тощо. Від початку повномасштабного вторгнення вартість машиномісця у Києві зросла в середньому на 30%. Звісно, на етапі будівництва воно буде доступнішим, ніж після введення об’єкта в експлуатацію. Різниця сягає до 40%”, – констатує девелопер.
Зараз середня ціна місця у підземному паркінгу житлового комплексу бізнес-класу в столиці коливається від $25 до $32 тисяч. За даними порталу DIM.RIA, це на 18% дорожче, ніж минулого року.
Чому варто інвестувати?
Донедавна паркомісце розглядалося як додатковий елемент до нерухомості: третій за пріоритетністю запит покупця після придбання квартири та її ремонту. Тепер це самостійний актив, здатний генерувати прибуток. А інвестиції в паркомісця стали новим трендом на ринку, що має власну логіку та економіку. Девелопери все частіше пропонують їх до продажу окремо від житла.
“Головна особливість – це низький поріг входу та передбачуваність. За суму, вкладену в квартиру або комерційне приміщення, можна придбати кілька паркомісць і сформувати повноцінний гнучкий портфель об’єктів для здачі в оренду, перепродажу або особистого користування. Це чудовий актив для тих, хто прагне мінімізувати ризики та отримувати стабільний дохід”, – відзначає Сусанна Караханян.
Паркомісце – це обмежений інфраструктурний ресурс зі зростаючим попитом, особливо у великих містах. На відміну від нього, квартира або комерційна нерухомість вимагають значних витрат на експлуатацію та управління. До того ж, інвестування у підземний об’єкт під час війни є менш ризикованим, ніж у житло на верхніх поверхах.
Яка дохідність?
Це майже ідеальна “консервативна” модель для отримання пасивного доходу, хоча період окупності може бути довшим. Зважаючи на високий попит, час простою буде мінімальним. Стан машиномісця залишається придатним для експлуатації роками, оскільки бетон не потребує ремонту. З квартирою ж потрібно бути готовим до амортизаційних витрат, заміни меблів, сантехніки, шпалер. У паркінг ви інвестуєте лише один раз на початковому етапі та отримуєте стабільний грошовий потік.
Як це виглядає у цифрах? Наприклад, у столичному житловому комплексі Greenville Park середня вартість паркомісця з урахуванням усіх додаткових витрат становить $32 640. Якщо здавати його в оренду за $245 щомісяця (за розрахунку 40 грн за годину, 9 годин на добу), щорічний дохід складе $2 945. Отже, потенційна дохідність сягає 9,02% річних. Варто зазначити, що в багатьох європейських країнах, згідно з аналітичними оглядами, середня річна прибутковість машиномісця варіюється в межах 6-11% залежно від міста, країни та формату. Водночас, банківські депозити в ЄС приносять лише 1-2% на рік.
“Цінність паркомісця визначається його розташуванням та оточенням. Критично важливим для дохідності є близькість до інфраструктури: ділових центрів, закладів харчування, медичних установ, освітніх закладів, культурних центрів, спортивних клубів, салонів краси, готелів, банків, державних установ тощо. Саме тому краще обирати житлові комплекси, розташовані в центрі міста або ближче до нього”, – підкреслює Сусанна Караханян.
Порівнюючи відкриті та підземні паркінги, дохідність останніх є вищою. Підземні об’єкти у житлових комплексах відрізняються більшою надійністю та безпекою, тому є більш привабливими для автовласників, які дбають про свій транспорт. Також у них передбачені гаражні бокси, місця для зарядки електромобілів та інші вигідні опції. Вони коштують дорожче, але генеруватимуть більший прибуток, який можна спрямувати на створення фінансової “подушки”, освіту, розширення інвестиційного портфеля.
Щодо сегменту, то в бізнес-класі спостерігаються стабільні платоспроможні орендарі, вища дисципліна платежів, краща ліквідність та менша вразливість до криз. Аналітики ринку прямо зазначають, що київський бізнес-клас є найкращим за співвідношенням капіталовкладень, ризиків та дохідності.
Як справи в Європі?
У Європі та США ринок паркінгів вже давно інституціоналізований: власники машиномісць часто передають їх в управління професійним операторам, які відповідають за заповнюваність, тарифну політику, технічне обслуговування та адміністративні питання. Інвестор у такій моделі отримує пасивний дохід, не займаючись оперативною діяльністю.
▪️ APCOA Parking – найбільший оператор у Європі, який управляє понад 1 млн. паркомісць у 400 містах. Він функціонує за моделлю аутсорсингового управління: власниками можуть бути девелопери, муніципалітети, аеропорти чи інституційні інвестори, тоді як фонд бере на себе всю комерційну та операційну діяльність.
▪️ Indigo Group здійснює управління паркінгами в Європі, Північній та Південній Америці, працюючи переважно за концесійною моделлю або за договорами управління для муніципалітетів та приватних власників. Саме Indigo часто виступає оператором для інвестиційних програм, де приватні інвестори купують окремі паркомісця, а управлінням займається компанія.
▪️ LAZ Parking – один із найбільших операторів у Північній Америці. Компанія не лише управляє паркінгами за контрактами, а й через свій підрозділ LAZ Parking Realty Investors купує та управляє об’єктами спільно з інституційними інвесторами у 600 містах США. За останні роки обсяг таких угод перевищив $2 млрд.
На відміну від української практики, де власники машиномісць поки що самостійно займаються управлінням своїми активами, у західних країнах паркінги давно стали окремим напрямком інвестиційної діяльності.