-
Ярослава Тюпка
журналіст
Який тут потенціал прибутку?
Найбільш оптимістичну оцінку цього ринку надають експерти Ernst & Young. “Потенційний поточний обсяг залучених інвестицій з боку приватних вкладників може становити від $0,8 млрд до $1,2 млрд”, – зазначає Ростислав Хома, керівник напрямку консультаційних послуг у сфері нерухомості компанії EY в Україні.
Ця цифра базується на даних про проєкти курортної нерухомості, які наразі представлені на ринку та реалізують номери/котеджі для продажу приватним покупцям. Ця оцінка відображає вартість номерів, апартаментів та котеджів, запропонованих для придбання приватним інвесторам у межах таких комплексів.
Один із сегментів цього ринку – власне готельний бізнес – оцінює CEO компанії Antagroup Антон Тараненко, який багато років займається девелопментом та будівництвом готелів. За його даними, у 2021 році було запроєктовано та перебувало в будівництві до 10 готелів, а в період з 2022-го до 2025 року могло одночасно будуватися до 30 готелів.
“Якщо готель коштує від 5 до 20 млн доларів, то візьмемо середній невеликий готель за 10 млн доларів. От вам і загальний обсяг інвестицій. У 2021 році це було 100 млн, а у 2025-2026 роках – 300-400 млн доларів інвестицій у готельний бізнес, в апарт-готелі”, – ділиться Антон Тараненко.
Проте загальний обсяг інвестицій в об’єкти дохідної готельної нерухомості в Україні неможливо точно визначити. Відсутня офіційна статистика щодо фактичних продажів, угод та інвестицій у цьому сегменті. Тому наведені цифри є приблизними.
Чому туристична нерухомість стала трендом?
Навіть за приблизними оцінками, очевидно, що інвестиції в туристичну нерухомість зростають. Чому вкладники витрачають на цю галузь сотні мільйонів доларів? Тому що платоспроможні українці все частіше обирають відпочинок не за кордоном, а всередині країни. Внутрішній туризм почав розвиватися ще під час пандемії, а повномасштабна війна лише посилила цей тренд.
Кілька показників підтверджують це. Туристичний збір у місцевих бюджетах демонструє стабільне зростання: лише за перші чотири місяці 2026 року місцеві бюджети отримали 112 млн грн туристичного збору. Це на 13,1% більше, ніж за аналогічний період минулого року. Лідерами за обсягами сплати є Львівщина, Київ, Івано-Франківська та Закарпатська області.
“Це особливо помітно по Івано-Франківській області загалом: за 10 місяців 2025 року туристичний збір області становив 40,7 млн грн, що на 54% більше, ніж за аналогічний період 2024 року”, – зазначає голова правління Асоціації готельєрів та власників садиб Яремчанщини Андрій Дзвінчук.
Раніше все було просто: купуєш тур до Туреччини, Єгипту чи Хорватії, літак доставляє тебе з Києва, Одеси чи Харкова безпосередньо на курорт. Тепер така надзвичайно проста логістика неможлива. По-перше, потрібно автобусом діставатися до аеропортів Польщі, Молдови чи Румунії. По-друге, ніколи неможливо передбачити, скільки часу займе черга на кордоні. По-третє, значно зменшилася кількість самих клієнтів – 5 мільйонів українців, які виїхали з країни після початку повномасштабного вторгнення, досі проживають як біженці в Європі. Близько 1,2 мільйона служать у Силах оборони. Згідно з чинним законодавством, вони мають право на відпочинок за кордоном, але не всі його отримують. Тому значна частина клієнтів почала шукати, де можна комфортно відпочити в самій Україні.
“Збіглося кілька факторів одночасно, і кожен з них окремо вже був би достатнім. Відкладений попит на відпочинок, неможливість виїзду за кордон, пошук інвестиційного захисту від інфляції та величезна незаповнена ніша на ринку. Разом вони створили ефект, якого ринок ще не бачив”, – стверджує Артур Лупашко, засновник і гендиректор Ribas Hotel Group.
Попит на відпочинок у країні також спровокував бум інвестицій у туристичну галузь. “Важливим фактором є низька довіра до банківської системи та висока інфляція. Люди шукають альтернативні способи збереження та примноження коштів. Крім того, зараз українці мають обмежені можливості для інвестування за кордон, тому капітал почав залишатися всередині країни”, – зазначає Олексій Євченко, керуючий партнер ArtBuild Hotel Group.
Об’єкти курортної інвестиційної нерухомості – які вони?
Найбільш затребуваними варіантами є: готельні номери для інвестицій, котеджі та шале, вілли та приватні будинки для відпочинку, номери в оздоровчих комплексах та об’єкти змішаного використання (mix-used) – що поєднують житло, готельну інфраструктуру, ресторани, SPA, коворкінги та комерційні площі.
У контексті туризму – як курортного, так і ділового – термін “апарт-готель” все частіше використовується замість традиційного “готель”. Це поєднання квартири з готельним сервісом. Номери в такому закладі є повноцінними апартаментами з кухнею, коридором, пральною машиною та окремим житловим простором. Готельний сервіс у таких об’єктах може включати регулярне прибирання, зміну білизни, доставку їжі, послуги рецепції та охорони.
“Донедавна понад 90% ринку формували традиційні формати – готелі, пансіонати, санаторії. Сучасного якісного продукту – з правильною концепцією, інфраструктурою та сервісом – було вкрай мало. А новий гість вже давно прагне не просто місця для ночівлі, а повноцінного досвіду”, – розповідає Артур Лупашко.
Ідея апарт-готелів для України не є зовсім новою. Вона сягає ще 2005 року, коли в Києві відкрився Senator City Center. Він був орієнтований переважно на бізнес-туристів та довгострокове проживання. Активний розвиток туристичних апарт-готелів у курортних регіонах розпочався значно пізніше – приблизно з кінця 2010-х років і особливо після 2020 року, коли зріс внутрішній туризм і розпочався бум інвестиційних проєктів у Карпатах та на Закарпатті.
“Ринок угод з нерухомістю у 2021 році показав пік – 325 174 договори купівлі-продажу та 22 294 іпотечні угоди. Саме тоді народився ринок кондоготелів – гібридного формату нерухомості, де окремі номери або апартаменти перебувають у приватній власності, але управляються як готель, приносячи власникам пасивний дохід від оренди. За три роки з’явилося 47 нових проєктів – стільки ж, скільки за попередні 28 років незалежності разом узятих”, – стверджує Артур Лупашко.
Придбання квартири чи комерційних площ під оренду вже є звичною практикою для українського суспільства, а інвестиції в курортну нерухомість стали відносно новою можливістю.
“Апарт-готель для інвестора є справді пасивною моделлю. Людина не займається орендою самостійно, не шукає орендарів, не вирішує побутових проблем, не займається ремонтом після виїзду гостей. Усе це бере на себе керуюча компанія”, – розповідає співзасновник мережі готелів Apartel Resorts Василь Крулько.
Друга причина вибору апарт-готелю замість звичайної квартири пов’язана з його прибутковістю.
“Класична житлова нерухомість зазвичай працює на довгостроковій оренді, а готельна модель – на короткострокових заїздах. Це дає вищий середній чек і, за умови гарного управління, вищу ефективність активу. Саме тому апарт-готель у такій моделі може демонструвати суттєво кращу дохідність, ніж звичайна квартира”, – зазначає Василь Крулько.
Як це функціонує: прибутковість, термін окупності
Прибутковість та термін окупності значною мірою залежать від конкретного об’єкта і, перш за все, від керуючої компанії. За словами Ростислава Хоми, деякі гравці повідомляють про 6-8% річних при терміні окупності до 10 років, інші заявляють про 9-12% дохідності.
“6-8% – це реалістично, але це займе 12-15 років”, – вважає Антон Тараненко.
“Сьогодні реальна дохідність вища – 9-11% річних після сплати податків, амортизації та операційних витрат”, – стверджує Артур Лупашко.
Засновник Ribas зазначає, що термін окупності має значно ширший діапазон і залежить насамперед від локації та наявності професійного оператора.
“Сталі курорти, як-от Буковель, забезпечують стабільний дохід з терміном окупності 10+ років. Закарпатські локації, які активно розвиваються зараз – наприклад, Пилипець і Шаян – мають потенціал зростання вартості активу до 55% до 2028 року, що впливає на загальну інвестиційну привабливість окремо від орендного доходу”, – зазначає Артур Лупашко.
На думку Ростислава Хоми, ефективність інвестиції значною мірою залежить від того, на якому етапі інвестор входить у проєкт. Важливо враховувати повний інвестиційний цикл – від моменту входу в проєкт (коли дохід може бути відсутній протягом певного часу, навіть на етапі будівництва) до досягнення об’єктом стабілізованих показників роботи.
“Чому це важливо? Тому що більшість девелоперів у маркетингових матеріалах демонструють прогнозні показники дохідності інвестицій у проєкт, розраховані на основі стабілізованого року роботи готелю (3-5 років після відкриття) і не враховують час, необхідний для досягнення таких показників, та термін будівництва проєкту”, – пояснює Ростислав Хома.
Експерт підкреслює, що сегмент є доволі новим – основна частина проєктів стартувала у 2021-2023 роках, тому відкриття розпочалися зовсім нещодавно, і терміну їх роботи поки що недостатньо для формування однозначних висновків.
Хто інвестує?
“99,9% – це українці. Люди все одно мають гроші. Є галузі, які отримують переваги з початком повномасштабного вторгнення. Це і мілітарний сектор, і ритейл, сектор великих підприємств, розташованих у безпечних зонах. Можливо, раніше їхні послуги ніхто не споживав, а сьогодні споживають”, – зазначає Антон Тараненко.
“Це державні службовці (посадовці різних рівнів) та їхні родини, лікарі, ІТ-спеціалісти та підприємці”, – додає Володимир Копот, CEO Monitor.Estate.
За словами Ростислава Хоми, інвестори часто розглядають такі об’єкти не лише як інструмент збереження капіталу та диверсифікації ризиків, а й як можливість мати додаткове місце для проживання або відпочинку у відносно безпечних локаціях.
Тому основний попит спрямований на об’єкти Карпатського регіону та Закарпаття.
Ростислав Хома пояснює, як за короткий період з 2022 року змінився портрет інвестора. На початку повномасштабного вторгнення це були радше вимушені інвестиції, спрямовані на збереження капіталу та диверсифікацію ризиків. Це спричинило попит і, відповідно, створило передумови для появи більшої кількості проєктів.
“Вже з кінця 2023 року інвестори стали значно прагматичнішими та вибагливішими на тлі високої конкуренції в сегменті. На перший план вийшли питання концепції, архітектури, професійного управління, розташування, якості інфраструктури, наявності SPA, додаткових сервісів та досяжних операційних показників кожного проєкту (дохідності та терміну окупності). Фактично ринок перейшов до більш зрілого етапу”, – зазначає Ростислав Хома.
Скільки заробили інвестори?
Оскільки ринок ще дуже молодий, точне підрахування прибутків поки що складне. Більшість готелів були відкриті у 2024-2025 роках. Антон Тараненко прогнозує справжній розквіт на 2026-2027 роки.
“В середньому по ринку можемо говорити про 10% річних. Десь більше, десь менше, варто врахувати також елемент капіталізації тих об’єктів, які вже мають власний вторинний ринок. А ще 70% усіх проєктів перебувають на стадії будівництва, тому про дохідність говорити ще зарано”, – підсумовує Володимир Копот.
Артур Лупашко наводить такі дані щодо об’єктів Ribas:
“Об’єкти, запущені наприкінці 2023 року (Карпатський регіон, формат апарт-готелю), показали у 2024 році дохідність ~621 грн/кв. м на місяць, річний ROI – 5%.
У 2025 році той самий об’єкт – 531 грн/кв. м, ROI – 4%. Ця динаміка відповідає нашим прогнозам: перші роки роботи будь-який готель виходить на планові показники поступово.
Об’єкт, відкритий у 2024 році (Карпатський регіон, котеджне містечко), за 9 місяців роботи показав ~569 грн/кв. м на місяць, річний ROI – 6%.
Найновіші проєкти, відкриті в тестовому режимі наприкінці 2025 – початку 2026 року:
- Карпатський регіон, формат апарт-готелю: 1 квартал 2026 – 216 грн/кв. м, ROI 3% річних. Об’єкт функціонує кілька місяців.
- Об’єкти поблизу столиці: 1 квартал 2026 – 806 грн/кв. м, ROI – 8% річних. Один із найуспішніших стартів у нашому портфелі. Це показники об’єктів на етапі досягнення планових значень; зрілі проєкти з повним операційним циклом демонструють 9-11% річних.
Головне: інвестори в наші проєкти отримують реальні виплати вже з перших місяців роботи об’єктів. ROI від 4% до 8% річних у гривні – в умовах війни та невизначеності це підтвердження ефективності моделі”.
Міжнародний досвід
За кордоном практика інвестування в апарт-готелі розпочалася значно раніше і розвинена насамперед у країнах з високим туристичним потенціалом – Франція, Іспанія, Італія, Швейцарія, Австрія, Португалія. Із початку 2010-х років до гри активно долучилися країни Східної Європи: Чорногорія, Польща, Хорватія, а також Грузія та Туреччина.
У сусідній Польщі сегмент особливо швидко зростав у 2016–2019 роках, коли апарт-готелі стали одним із найпопулярніших форматів інвестицій у нерухомість серед приватних покупців. Девелопери активно рекламували дохідність на рівні 10% річних, а іноді й вище в туристичних регіонах.
Після пандемії COVID-19 інвестори стали більше уваги приділяти реальній заповнюваності, сезонності та якості управління.
Саме Польща стала одним із прикладів для українського ринку апарт-готелів – особливо щодо моделі “готельної нерухомості” з керуючою компанією та пасивним доходом для власника.
Висновок: чи варто інвестувати?
Висновки експертів підтверджують, що апарт-готелі можуть бути вигідним об’єктом для інвестицій з кількох причин:
- високий середній чек;
- попит на короткострокову оренду;
- попит на внутрішній туризм;
- пасивний дохід через керуючу компанію;
- гнучкість використання.
Водночас прибутковість залежить від багатьох чинників: локації, якості управління, конкуренції, сезонності, безпекової ситуації та рівня сервісу. Саме тому інвестори сьогодні приділяють більше уваги не лише привабливій концепції проєкту, а й реальній економіці об’єкта – заповнюваності, витратам та терміну окупності.