Игорь Черненко: 5 главных тенденций на рынке недвижимости в 2024 годуХудшие времена на рынке жилья, похоже, позади. Если в 2022 году покупатели и девелоперы отходили от шока из-за полномасштабного российского вторжения, то в 2023-м панические настроения ушли в небытие. Количество сделок выросло на 10−15% по сравнению с 2022-м, однако до довоенных показателей еще далеко — в среднем по году квартир продавалось 30−35% от довоенного периода.Многочисленные украинские и зарубежные эксперты пророчат Украине непростой 2024 год. Как это отразится на рынке недвижимости?Кто покупает жильеПортрет покупателя меняется. До полномасштабного российского вторжения одной из самых активных категорий покупателей недвижимости были инвесторы — на них приходилось от 30 до 50% от общего количества сделок в зависимости от уровня ЖК.Люди покупали жилье на начальной стадии строительства и перепродавали его перед вводом дома в эксплуатацию. Или потом сдавали свою квартиру в аренду.Сейчас таких — не больше 5%. Причем они рассматривают покупку жилья как возможность не заработать, а именно сохранить средства, надеясь на рост цен после окончания войны. А пока сдают свою квартиру в аренду.Сейчас на рынке недвижимости появилась новая категория клиентов — военнослужащие и члены их семей. Квартиры покупают переселенцы — жители восточных и южных областей, жилье которых пострадало от российской агрессии. И они уже не собираются возвращаться домой.Столица или пригород выглядят как неплохая альтернатива — Киев защищают современные системы ПВО, здесь легче найти работу. Военные аналитики говорят о малой вероятности повторения сценария февраля 2022-го — российские агрессоры вряд ли смогут снова добраться до пригорода столицы. Поэтому покупка квартиры здесь кажется безопасной инвестицией.Продажи будут растиВ 2023 году продажи жилья выросли в среднем на 10−15%. В 2024 году количество сделок купли-продажи недвижимости будет увеличиваться такими же темпами.Однако это пока немного по сравнению с провалом в первый военный год. Квартир будет продаваться 40−45% от довоенного количества — все из-за высоких военных рисков, которые, очевидно, останутся актуальными весь следующий год.Как и в предыдущие годы, покупатели предпочитают одно- и двухкомнатные квартиры эконом-класса в Киеве и западных регионах страны, а именно во Львове, Ужгороде и Черновцах. Ужгород и Львов весь прошлый год спорили о первенстве по стоимости жилья с Киевом, а цены на аренду в некоторые месяцы даже превышали столичные.Киевляне и жители восточных или южных областей в 2023 году покупали квартиры в приграничном со Словакией Ужгороде на случай ухудшения военной ситуации.В 2024-м ситуация существенно не изменится — квартиры будут выбирать преимущественно в безопасных с точки зрения потребителей регионах и городах страны. А вот жилье на юге и в восточных городах из-за обстрелов будет пользоваться меньшим спросом.Цены останутся неизменнымиВесь прошлый год стоимость квартир на первичном рынке оставалась неизменной и, к примеру, жилье комфорт-класса стоит около 40 тыс. грн за кв. м. Квартиры высшей категории — бизнес-класса стоят уже 70 тыс. грн за кв. м.Средняя цена на столичные метры, по данным ЛУН, тоже существенно не изменилась и составляет 49,2 тыс. грн за кв. м.Какая ситуация будет в следующем году? Себестоимость строительства будет расти — дорожает стоимость строительных материалов и увеличивается уровень заработной платы.Однако не думаю, что цены на жилье поднимутся более чем на 5−7%. Ведь девелоперам важно не потерять покупателей.Киевская аренда будет дорожатьЛетом 2023 года рынок уже забыл об аренде квартир в новостройках за 10 тысяч гривен в месяц — цены начали постепенно возвращаться на довоенный уровень. Часть киевлян в августе-сентябре вернулась домой, население города также увеличилось благодаря переселенцам, поэтому спрос существенно вырос.Сейчас цены на аренду однокомнатных квартир в домах до 7 лет составляют 13−14 тыс. грн, а квартиру в старом жилом фонде в удовлетворительном состоянии дешевле чем за 8−9 тыс. грн в месяц найти трудно.До весны 2024-го цены на аренду, вероятно, не будут меняться. А вот тогда возможен новый рост цен на 10−15% – потому что Киев будет привлекать новых жителей.Экономисты предсказывают увеличение ВВП страны на 5% в следующем году, бизнес готовится повышать заработные платы в первую очередь из-за нехватки работников. Все это повлияет на размер арендных ставок.Рынок накроет дефицит рабочихСтроительная отрасль — одна из тех, которая первой ощущает дефицит сотрудников. Специалисты либо уехали за границу, либо пошли защищать Украину в рядах ВСУ. Поэтому девелоперы в 2024 году должны решать эту проблему, в противном случае темпы выполнения работ будут замедляться. Многие компании уже рассматривают возможность приглашать на работу иностранцев.Однако нехватка кадров может стать самым большим вызовом для отрасли уже после окончания военных действий — темпы роста строительства возрастут в несколько раз. Так что уже сейчас девелоперы думают над тем, кто поможет им ставить новые рекорды.Игорь Черненко, основатель Investment Development Property (IDP)
Источник: news.finance.ua
