“`html
-
Тетяна Єрмоленко
Авторка
Аналіз ринку офісної нерухомості Києва у 2025 році: ціни, попит і нові тренди
Ринок офісної нерухомості у Києві відроджується, причому стабільно і з відчутними плодами. Рівень вакантності зменшується, вартість оренди збільшується, активність у діловій сфері відновлюється навіть в умовах триваючих військових дій.
Як свідчать аналітики Delo.ua, офісний сектор став одним із показників загального пожвавлення ринку в столиці. Що конкретно відбувається, які показники за цим стоять — і що це означає для орендаторів, власників та інвесторів?
- Збільшення попиту очевидне, і це відображено в цифрах
- Рівень вакантності знижується, але по-різному
- Ставки оренди показують стабільність на тлі підйому
- Київ продовжує лідирувати
- Що важливо для орендарів у 2026 році?
- Прогнозується поступове, але впевнене відродження
Збільшення попиту очевидне, і це відображено в цифрах
Згідно з інформацією InVenture, з посиланням на CBRE Ukraine, річний обсяг сукупного поглинання офісних площ у Києві у 2024 році становив близько 129 000 кв. м, що на 42% більше, ніж у попередньому році. Варто зазначити, що це лише на 4% менше, ніж у довоєнний період 2021 року. Фактично ринок майже повернувся до показників до початку повномасштабного вторгнення.
Разом з тим структура угод зазнала суттєвих змін. Переважають невеликі операції площею 200–500 кв. м, що свідчить про активний переїзд малих і середніх підприємств з неспеціалізованих приміщень до об’єктів класу А та В. Серед значних угод варто відзначити оренду 5 700 кв. м компанією з галузі ІТ та телекомунікацій у БЦ «Доміно» та 4 200 кв. м місцевою агрокомпанією у БЦ «Євразія» класу А.
Сфера ІТ та телекомунікацій залишається найбільш активною з часткою 25% у структурі попиту. На другій позиції — державний сектор (державні та некомерційні установи) з часткою 15%.
Рівень вакантності знижується, але по-різному
На кінець 2024 року середній рівень вакантності офісних площ у Києві скоротився до 22%, на 2,7 відсоткового пункту менше, ніж на початку року. Це перший помітний річний приріст заповнюваності з довоєнного 2021 року.
Але є важлива деталь: зниження відбувається нерівномірно. Найбільш відчутно це спостерігається у класі В. Тут рівень вакантності впав до 22,1% (-5 в. п. за рік), в основному завдяки переїздам орендарів з невідповідних будівель. Клас А залишився стабільним на рівні 22,7%. Значна частина вільних площ зосереджена у двох типах об’єктів:
- нові споруди, де деякі об’єкти майже повністю вільні через низький інтерес до необлаштованих площ;
- менш якісні споруди за межами центральної ділової зони, де відсутність захисних споруд і застарілі інженерні комунікації роблять їх непривабливими для сучасного орендаря.
Тенденція очевидна, і вона демонструє, що ринок диференціюється. Якісні об’єкти з укриттями та сучасною інфраструктурою заповнюються, в той час як інші залишаються порожніми.
Ставки оренди показують стабільність на тлі підйому
Ефективна орендна ставка у найкращих об’єктах столиці залишилася стабільною на рівні $19/кв. м на місяць (-5% р/р). Запитувані ставки коливаються в діапазоні $16–22/кв. м у класі А та $8–15/кв. м у класі В.
Однак це лише частина повної картини. За даними аналітичного інструменту ГІС «Увекон», оренда офісних приміщень у Києві у вересні 2025 року в середньому коштувала $16,3/кв. м на місяць, що на 17% більше, ніж у грудні 2024-го ($13,9/кв. м). Невеликі офіси до 100 кв. м здаються за вищою ціною: близько $18/кв. м, середні (100–300 кв. м) — $15/кв. м, великі (300–1000 кв. м): близько $13/кв. м.
Таким чином, що саме змінилося у стратегіях ціноутворення:
- різниця між заявленими та ефективними ставками в найкращих об’єктах поступово зменшується — орендодавці перейшли до більш реалістичного підходу;
- ринок повернувся до стандартних 3–5-річних контрактів, але зі збереженням гнучких умов (можливість дострокового розірвання);
- частина власників і досі фіксує умови «до завершення воєнного стану» — як метод утримати орендаря у невизначений час.
Київ продовжує лідирувати
На ринку продажу офісів Київ традиційно займає провідне місце. За даними ГІС «Увекон», середня вартість продажу офісних приміщень у столиці у жовтні 2025 року становила близько $2 511/кв. м, що майже вдвічі більше, ніж у Львові ($1 405/кв. м) або Вінниці ($1 509/кв. м), і у 5–6 разів більше, ніж у прифронтових регіонах. Внутрішня диференціація по столиці також суттєва:
- Печерський район: близько $2 794/кв. м;
- Голосіївський та Шевченківський: близько $2 515/кв. м;
- Дніпровський та Деснянський: $906–1 310/кв. м.
Різниця між центром і околицями майже втричі більша. І, ймовірно, вона збережеться: центральні райони з розвиненою інфраструктурою та захисними спорудами продовжують приваблювати платоспроможних орендарів.
Що важливо для орендарів у 2026 році?
Вимоги до офісу змінилися кардинально. Якщо до 2022 року основними критеріями були місцезнаходження та ціна, то сьогодні до них додалися:
- наявність обладнаного укриття;
- альтернативне електропостачання (генератор або ДБЖ);
- сучасна IT-інфраструктура та структурована кабельна система;
- гнучке планування для гібридного формату роботи.
Цікава тенденція спостерігається щодо поверху, де вартість офісів на першому поверсі за 2025 рік зросла на 30%, тобто до $1 542/кв. м і майже зрівнялася з верхнім поверхом ($1 603/кв. м). Причина проста: перший поверх забезпечує легший доступ до укриття, можливість встановити окремий генератор і незалежний вхід. Безпека виявилася важливішою за престиж висоти.
Прогнозується поступове, але впевнене відродження
Подальший розвиток ринку офісної нерухомості залежатиме від декількох факторів. По-перше, від ситуації з безпекою: кожна нова серія обстрілів безпосередньо впливає на бажання бізнесу розширювати або відкривати офіси. По-друге, від динаміки економічного відновлення: збільшення ділової активності створює природний попит на площі. По-третє, від якості самих об’єктів: розрив між сучасними безпечними офісами та застарілими будівлями без укриттів тільки поглиблюватиметься.
Отже, передбачається, що рівень вакантності продовжить поступово знижуватися, орендні ставки помірно зростатимуть, а нова пропозиція залишиться обмеженою. Для орендаря це означає обмежений вибір якісних об’єктів за прийнятною ціною. Для власника сучасного БЦ, у свою чергу, стабільний попит і можливість поступово відновлювати ставки до довоєнних рівнів.
“`