“`html
-
Тетяна Єрмоленко
Репортерка
Чи утворюється цінова спекуляція на ринку житла в Україні у 2026 році?
Нелогічність українського ринку нерухомості полягає в тому, що рівень злиденності за роки війни збільшився майже вдвічі, а цінники на помешкання продовжують повзти догори. Звісно, це може виглядати, як типова «спекуляція» – штучно роздмуханий ринок, котрий рано чи пізно трісне. Команда Delo.ua проаналізувала, чи дійсно є ця загроза, і що насправді ховається за різким підйомом цін.
- Що відбувається з вартістю?
- Чому багато людей вважають, що це “мильна бульбашка”?
- Докази тих, хто стверджує зростання виправданим
- Огляд по великих містах України
- Єдиний тренд для всіх міст, але різна швидкість
Що відбувається з вартістю?
Коротко розглянемо ситуацію, котра зобразилася за минулий рік (2025 р.). Відповідно до другого кварталу 2025 року ціни на початковому ринку помешкань зростали орієнтовно на 16–17% щорічно. У третьому кварталі темп трохи зменшився: до 12,8% проти 14,1% за аналогічний відрізок часу 2024 року. Найбільше виросли в ціні однокімнатні помешкання: на 13,3%, двокімнатні зросли на той самий відсоток, трикімнатні “підстрибнули” на 11,7%. Про це казав співвласник девелопера Standard One Олександр Овчаренко для «Економічної правди».
Для зіставлення: у мирному 2021 році ціни на первинне житло зросли на 16,7%. Тобто темпи росту в умовах всеохопної війни майже не вирізняються від тих, що були до війни. Це або дуже тривожний сигнал, або показник того, що за ростом стоїть.
Чому багато людей вважають, що це “мильна бульбашка”?
Певна частина гравців ринку (і їх точку зору важко скинути з рахунків) бачить на ринку симптоми перегріву. Доводів тут кілька, і кожен з них заслуговує на увагу.
Ціни відірвалися від реальності
У Польщі квадратний метр житла вартує в середньому як місячна зарплата поляка. В Німеччині на місячний дохід пересічний мешканець купує півтора метра. В Україні ж, навіть у Києві, місячна оплата праці перекриває тільки половину квадрата нового житла. З цієї позиції ціни виглядають надмірними.
Оренда не встигає за цінами
Як каже перевірене часом правило фінансового аналізу: якщо ціни на житло ростуть швидше за орендні такси – це ознака спекуляції. Саме така картина відбувається на українському ринку останніми роками.
Попит інвестиційний, а не справжній
За підрахунками деяких забудовників, інвестиційний попит на первинному ринку доходить до 40% і більше. Тобто значна частина квартир купується не для проживання, а як засіб збереження грошей, через малу прибутковість депозитів та тотальну недовіру до фінансової системи.
Коли реальних покупців «для себе» недостатньо, а ринок стоїть на спекулятивному попиті, то структура виглядає непевною.
Доводи тих, хто стверджує зростання виправданим
Втім є й повністю переконлива думка протилежного табору. І вона опирається не на оптимізм, а на чіткі структурні чинники.
По-перше, збільшення собівартості будівництва. Якщо у 2021 році індекс будівельно-монтажних робіт виріс на 20,4% (за індексом БМР), то у 2024-му – на 7%, у 2025-му – ще приблизно на 3,7% тільки за перші місяці. І тенденція до росту не припиняється. Якщо взяти до уваги весь період великої війни, собівартість будівництва збільшилася на 100% і більше в залежності від класу житла.
По-друге, дефіцит робочої сили. Брак працівників на будівельних ділянках доходить до 40–50%.
«На сьогоднішній день, нестача робітників на будмайданчиках доходить до 50%. Це величезна недостача робочих рук, тому щоб знизити дефіцит – переглядаються зарплати». – пише Олександр Овчаренко.
Тому зарплати в галузі зросли багато разів: з 11–12 тисяч гривень у 2021 році до 17–19 тисяч у 2024-му. Це подвоєння витрат на оплату праці – ключову статтю собівартості.
По-третє, нові вимоги до безпеки та енергонезалежності. Після перших відключень світла у 2022 році девелопери були змушені переглянути інженерію будівель. Сьогодні якісний житловий комплекс – це:
- обов’язкові резервні джерела живлення,
- автономні системи тепла та води,
- сховище,
- ліфти, що працюють при відключенні електрики.
Все це коштує грошей та закладається у вартість квадратного метра назавжди, тому повернення до стандартів 2021 року не буде.
Огляд по великих містах України
Загальноукраїнська статистика – це завжди доволі узагальнена картина, яка приховує значні регіональні розбіжності. Насправді ринок нерухомості в Україні на сьогоднішній день являє собою мозаїку з декількох паралельних ринків. І кожен із власною логікою, своїми драйверами та власними ризиками.
У Києві попит тримається, ціни не падають
Столиця залишається найдорожчим і найбільш ліквідним ринком країни. Концентрація робочих місць, бізнесу, міжнародних організацій і фінансової діяльності – тобто Київ не втратив свій статус навіть в умовах повномасштабної війни.
Попит тут утворюється одразу з декількох джерел:
- внутрішні мігранти зі сходу та півдня країни;
- молоді спеціалісти та домогосподарства, що повертаються після тимчасового виїзду;
- інвестори, котрі шукають захист від інфляції
Відповідно, оренда дорожчає, і це автоматично стимулює попит на купівлю.
Водночас Київ – чи не єдине місто, де питання «мильної бульбашки» лунає найголосніше. Частка інвестиційного попиту тут найвища, темпи росту цін у доларовому еквіваленті рекордні навіть за європейськими мірками. Ринок стоїть на поєднанні дефіциту нової пропозиції, стабільного попиту та росту собівартості. Поки ці три чинники діють одночасно, цінового відкату навряд чи можна чекати.
Енергетична інфраструктура – окремий нюанс. Після відключень світла певна частина столичних районів суттєво втратила привабливість. Так, будинки на Троєщині, Теремках, у Дніпровському та Дарницькому районах, котрі тижнями залишались без тепла та світла, відчули падіння попиту. Натомість нові комплекси з автономними системами живлення та укриттями на даний час у дефіциті та тримають ціну впевнено.
Львів – стабільно дорогий та без ознак зупинки
Львів – другий за вартістю ринок первинної нерухомості в країні і, мабуть, найбільш стабільний з усієї п’ятірки. Місто прийняло сотні тисяч переселенців і сформувало для них постійний ринок: з розвиненою інфраструктурою, робочими місцями, школами та лікарнями.
Попит тут постійно перевищує пропозицію. Ціни на первинному ринку Львова ростуть повільніше, ніж в деяких інших містах – орієнтовно на 6% за рік, але з дуже міцної бази. Вторинний ринок також активний: квартири в Львові виставляються і знімаються з продажу швидко, а торг мінімальний.
Окремо слід зазначити оренду: середня вартість однокімнатної квартири у Львові становить 14 000 – 16 000 гривень на місяць. Це один із найвищих показників у країні, і він прямо стимулює інвестиційний попит на купівлю.
Одеса – найбільш динамічний ринок року
Це найбільший сюрприз 2025 року. Ціни на оренду квартир в Одесі зросли на 25% за даними OLX Нерухомість, і ринок купівлі-продажу відреагував подібною динамікою. Місто, котре ще недавно перебувало під великим безпековим тиском, поступово повертає економічну активність.
Причини в цілому зрозумілі:
- поліпшення безпекової ситуації,
- відновлення портової та туристичної інфраструктури,
- повернення бізнесу.
При цьому нового житла в Одесі будується відносно небагато: ринок не встигає за попитом, і це відкриває дорогу для подальшого зростання цін.
Водночас Одеса залишається найбільш ризикованим ринком з п’ятірки. Безпекова ситуація тут може змінитися швидше, ніж в інших містах, а отже і попит також.
Дніпро як острівець стабільності поблизу фронту
Це одне з небагатьох великих міст на сході країни, яке зберігає активний ринок нерухомості попри близькість до зони бойових дій. Місто відіграє роль логістичного, медичного та економічного центру для всього регіону. Власне, це і підтримує стабільний попит на житло.
Ціни тут нижчі, ніж у Києві чи Львові, але ринок доволі жвавий. Середня вартість оренди однокімнатної квартири — приблизно 8 000 – 15 000 гривень, що цілком відображає реальний платоспроможний попит у місті. Первинний ринок розвивається обережно: забудовники починають нові проєкти, але не так активно, як у мирних регіонах.
Харків пропонує ринок зі знижкою за ризик
Друге за величиною місто країни, котре знаходиться під постійним тиском обстрілів, демонструє дивовижну живучість. У 2024–2025 роках у Харкові почалося часткове відновлення бізнес-активності: частина компаній повертається або відкривається знову, незважаючи на безпекові ризики. Але ринок нерухомості реагує на безпекову ситуацію безпосередньо.
Середня вартість оренди однокімнатної квартири в Харкові становить 6 000 – 13 000 гривень. Це в рази дешевше, ніж в Ужгороді, та вдвічі дешевше, ніж у Дніпрі. Ринок купівлі-продажу також суттєво затих: частина власників тримає квартири без продажу в очікуванні кращих часів, інші змушені давати знижки 10–15%, щоб взагалі знайти покупця.
Єдиний тренд для всіх міст, але різна швидкість
Так, ціни ростуть, і для цього є структурні обґрунтування, а не тільки спекулятивний ажіотаж. Собівартість будівництва за роки війни збільшилась вдвічі. Дефіцит будівельників доходить до 40–50%. Нові вимоги до безпеки та енергонезалежності підіймають планку витрат назавжди. Пропозиція не встигає за попитом в жодному великому місті.
Ринок при цьому розшаровується. Київ, Львів, Одеса та частково Дніпро демонструють стабільний або зростаючий попит, ціни відображають реальну конкуренцію за обмежений ресурс. Харків та прифронтові регіони живуть за іншою логікою: безпековий дисконт та очікування.
Окреме питання, котре лунає найчастіше: чи буде обвал? Якщо подивитись, стрімкого цінового краху за сценарієм 2008–2009 років не передбачається. Тоді ринок впав через знищення іпотечного попиту, котрого зараз просто немає в тих розмірах.
Так, локальні зниження можливі, в менш ліквідних сегментах, у затриманих будівництвах, у регіонах із негативною міграційною динамікою. Але поки собівартість будівництва не падає, дефіцит кадрів не переборюється, а пропозиція не наздоганяє попит, тож загальний тренд залишається незмінним.
Тому обвал навряд чи очікується, адже для нього немає умов:
- ані надлишку пропозиції,
- ані масової іпотечної залежності,
- ані різкого зникнення попиту.
Є поступове зростання з різною швидкістю в залежності від регіону та рівня безпеки. Ринок нерухомості в Україні сьогодні більше схожий на віддзеркалення війни. І поки вона триває, ринок залишатиметься саме таким: нерівним, непередбачуваним у деталях, проте стійким у спільному тренді.
“`