-
Ярослава Тюпка
кореспондент
Apartel Shayan / Apartel
Зростання інтересу до туристичного житла в Україні спостерігається все частіше, і апарт-готелі все частіше розглядаються як альтернатива класичним інвестиціям у квартири. Василь Крулько, співвласник мережі Apartel Resorts, в бесіді з Delo.ua пояснив, як функціонує модель «девелопмент плюс управління», який прибуток отримують інвестори, і чому курортна нерухомість на Закарпатті продовжує приваблювати кошти навіть в умовах війни.
Тенденції та розвиток ринку
Чому, на вашу думку, апарт-готелі зараз є більш привабливим форматом для інвестування, ніж традиційна житлова нерухомість?
– Існують дві основні причини. По-перше, апарт-готель для інвестора являє собою дійсно пасивну модель. Особа не займається самостійною орендою, пошуком орендарів, вирішенням побутових питань чи ремонтом після від’їзду гостей. Усі ці клопоти бере на себе оператор.
Друга причина стосується прибутковості. Класична житлова нерухомість зазвичай здається в довгострокову оренду, тоді як готельна модель передбачає короткострокові заїзди. Це призводить до вищого середнього чека та, при ефективному управлінні, до кращої експлуатації активу. Саме тому апарт-готель у такій моделі може забезпечити значно вищу прибутковість, ніж звичайна квартира.
Як довго, на вашу думку, може зберігатися тенденція щодо апарт-готелів та внутрішнього туризму?
– Ми прогнозуємо, що після повного відкриття кордонів частина попиту повернеться до звичних закордонних напрямків. Однак внутрішній туризм уже не зникне. Українці побачили, що в Україні можна відпочити на високому рівні, і тепер вибір стає ширшим. Частину цього потоку ми зможемо компенсувати за рахунок іноземних гостей, для яких український продукт, при збереженні високої якості, залишається дуже вигідним за ціною.
Як Україні стати конкурентоспроможною туристичною країною в Європі? Як залучити міжнародних інвесторів?
– Ми вже спостерігаємо, що український продукт може бути вельми конкурентоспроможним за якістю та ціною. Наприклад, був випадок, коли гостя з Австрії, яка проходила лікування, відзначила, що подібна послуга в її країні коштувала б утричі дорожче. Це свідчить про конкурентоспроможність нашого продукту. Основною перешкодою зараз є не ціна чи сервіс, а сприйняття країни через військові дії.
Залучення іноземних інвесторів стане легшим, коли Україна матиме успішні приклади розвитку локацій, стабільну інфраструктуру, прозорі правила гри та репутацію безпечної країни для інвестування.
Модель «девелопмент плюс управління»
Як було засновано Apartel і яке його поточне позиціонування?
– Спочатку Apartel Resorts був девелоперським бізнесом, але за нестандартною схемою. Зазвичай девелопер будує об’єкт і передає його в управління сторонній компанії. Ми ж прагнули самі стати керуючою компанією, щоб мати повне розуміння подальшої роботи об’єкта, досвіду гостей та збереження первинної ідеї проєкту.
Будь ласка, перелічіть ваші об’єкти.
– Apartel Shayan Eco Resort (с. Шаян, Хустський район), 4-зірковий Apartel Uzhhorod, 5-зірковий wellness-курорт Apartel Skhidnytsya та Apartel Kosyno.
Чому ви обрали Закарпаття? Який туристичний потенціал ви вбачаєте в цьому регіоні?
– Я родом із Закарпаття, тому добре знаю цю місцевість і бачу її потенціал для відпочинку та відновлення. Мінеральні та термальні води, клімат і ландшафт створюють базовий, незалежний від трендів попит.
Василь Крулько – співзасновник мережі Apartel
Важливо зосереджуватися на локаціях зі стабільним цілорічним інтересом. Закарпаття та Львівщина пропонують такі можливості завдяки розвитку оздоровчого туризму, сімейного відпочинку та корпоративного сегменту. Додатковою перевагою є зручна логістика, що відкриває перспективи для гостей із сусідніх країн.
Що приносить більший дохід – девелопмент чи управління готелями? Які перспективи та маржинальність в обох сферах?
– У нашій моделі основний прибуток наразі генерується від управління. Тому ми свідомо не закладаємо максимальну маржу девелопменту в проєкт, а спрямовуємо її на розвиток інфраструктури. Це може не сприяти швидкому заробітку, але забезпечує кращу завантаженість у майбутньому.
Дохід без прив’язки до сезону
Яка поточна ситуація із завантаженістю? Якою вона була в попередні сезони?
– Зимовий сезон виявився успішним. Узимку 2025/26 середня завантаженість мережі зросла до 75% порівняно з 60–62% у попередньому сезоні, причому найбільший приріст спостерігався у другій половині зими. Відзначено зростання кількості сімей з дітьми, а також тих, хто обирав довші періоди перебування задля спокою, безпеки та стабільних умов для роботи й відпочинку. Також спостерігалося підвищення попиту на відпочинок із домашніми тваринами (pet-friendly).
Ключовим є забезпечення стабільної роботи об’єкта протягом усього року. Восени сезонність вдало згладжував B2B-сегмент, у межах якого було проведено понад 60 заходів для різних компаній. Як результат, в Apartel Skhidnytsya за підсумками 2025 року середня завантаженість становила близько 70%, без вираженого низького сезону.
За 2025 рік наші об’єкти відвідали понад 80 тисяч гостей.
Хто ваш типовий турист – яка частка військових, іноземців у відсотковому співвідношенні?
– Частка військових становить приблизно 8–10%, залежно від сезону. Іноземних гостей поки що небагато, менше 1%. Однак ми вже спостерігаємо позитивні відгуки від тих іноземців, які відвідують наші об’єкти. Наприклад, після корпоративного заходу міжнародної компанії, що зібрала близько 60 представників із Чехії, ми отримали нові замовлення від цієї ж аудиторії.
Дохідність та перші виплати
Ви декларуєте дохідність 10-15%, тоді як ринок говорить про 6-8%. За рахунок чого забезпечується стабільний дохід для інвестора?
– Ринкова дохідність на рівні 6-8% зазвичай пов’язана з моделлю, де інвестор самостійно відповідає за результат. У нас весь цикл роботи з об’єктом забезпечується управляючою компанією.
Стабільність досягається завдяки самій структурі продукту. Об’єкти не залежать від одного сезону чи типу гостя: поєднуються wellness, сімейний та корпоративний сегменти, що сприяє більш рівномірному розподілу завантаженості. Наприклад, лише B2B-напрям у 2025 році забезпечив понад 60 заходів, суттєво згладивши сезонні коливання.
Apartel Kosyno
Скільки інвесторів вже вклалися в проєкти?
– Загальна кількість наших інвесторів перевищує 800 осіб. Більшість із них інвестує в один апартамент, хоча є й ті, хто купує спільно з друзями чи родиною, щоб зменшити початковий внесок.
Яка фактична дохідність на об’єктах, що вже функціонують?
– Реальна дохідність залежить від моменту інвестування. Ті, хто вкладав кошти на стадії котловану, сьогодні можуть отримувати до 18%. Ті, хто придбав уже готовий об’єкт або інвестував після введення в експлуатацію, можуть мати близько 8%. Якщо брати середню аналітику по мережі, то ми знаходимося в діапазоні 10-12% річних, залежно від конкретного проєкту.
Важливо зазначити, що за 2025 рік ми виплатили інвесторам понад 200 млн грн.
Ви заявляєте про окупність 6-8 років – за рахунок яких факторів це досягається?
– Необхідно розрізняти три складові дохідності. Перша – це зростання капіталізації на етапі будівництва. Коли інвестор входить на початковій стадії, вартість його частки до введення об’єкта в експлуатацію може зрости приблизно на 50%.
Друга – це капіталізація успішного, діючого проєкту. Коли готель отримує позитивні відгуки, нагороди та формується вторинний ринок, ціна перепродажу може бути на 10-20% вищою.
Третя – це операційні виплати. Якщо враховувати окупність разом зі зростанням вартості активу, горизонт 6-8 років виглядає реалістичним. Якщо ж брати лише операційну дохідність без урахування капіталізації, фактична окупність наближається до 9-10 років.
Чому, на вашу думку, модель розподілу 85% прибутку інвестору та 15% управляючій компанії є оптимальною?
– Ця модель ефективна, оскільки синхронізує інтереси обох сторін. Інвестор отримує левову частку прибутку, а управляюча компанія зацікавлена в максимально ефективній роботі об’єкта, його високій завантаженості, якісному сервісі та фінансових результатах.
Для нас це збалансована робоча модель. Управляюча компанія не отримує прибуток «на вході», а заробляє разом з інвестором, коли об’єкт демонструє результат.
Хто ваші основні інвестори? Який портрет вашого інвестора?
– Серед наших інвесторів – підприємці різного масштабу, топ-менеджери, IT-фахівці, медики, власники аграрного бізнесу. Також є інвестори старшого віку, які купують апартаменти для дітей як інструмент стабільного грошового потоку.
Останнім часом спостерігається зростання інтересу з боку власників бізнесів оборонного сектору. Загалом, це люди, які вірять в Україну та бачать її майбутнє.
Які виплати вже отримували інвестори? Як це вплинуло на їхню поведінку – чи спостерігалися реінвестиції?
– У Шаяні та Ужгороді виплати інвесторам розпочалися вже через два місяці після запуску, у Східниці – через три місяці.
За 2025 рік інвесторам було виплачено понад 200 млн грн. Саме після перших систематичних виплат ми помітили значний ефект довіри. Коли людина отримує дохід протягом кількох місяців поспіль, вона сприймає це як перевірену робочу модель.
Спостерігається повторне інвестування, і це помітно. Інвестори очікують анонсів нових проєктів, щоб заходити на ранніх етапах за вигіднішими умовами. Також надзвичайно ефективно працюють рекомендації. Частка інвесторів, які прийшли за рекомендацією, зросла приблизно до 30%.
Плани та перспективи
Які ваші подальші плани – коли і яких нових готелів можна очікувати?
– Ми щойно запустили Apartel Kosyno – новий об’єкт мережі у Косино, відомому своїми термальними водами.
Водночас ми готуємо до запуску другу чергу Apartel Skhidnytsya, яка налічуватиме 254 номери. Основний акцент робиться на корпоративному сегменті та групових заїздах, тому передбачено п’ять конференц-залів, великий ресторан, номери для групового розміщення та повноцінний event hall. Це дозволить нам працювати з великими заходами та корпоративними клієнтами на новому рівні.
Після цього ми готуємо анонс Apartel Polyana. Це найбільший і найамбітніший курортний проєкт у нашому портфелі, над яким команда працювала понад два роки.
Яка окупність проєктів цих готельних комплексів?
– Тут важливо розрізняти операційну дохідність та зростання капіталізації. Якщо враховувати лише операційні виплати, горизонт окупності наближається до 9–10 років. Якщо ж враховувати зростання вартості активу під час будівництва та після запуску успішного проєкту, то цільовий горизонт 6–8 років виглядає реалістичним.
Куди плануєте інвестувати?
– Нас цікавить міський преміальний формат. Ми прагнемо реалізувати масштабний п’ятизірковий проєкт у центрі Києва або Львова, оскільки бачимо там значний розрив між попитом та наявною пропозицією.
Паралельно ми розглядаємо вихід на європейський ринок, але поки не як девелопери, а як управляюча компанія. Ідея полягає в тому, щоб взяти в управління європейський готель, отримати відповідний досвід та продемонструвати ефективність українського підходу до сервісу та результату.
Які критерії для вибору об’єктів інвестиційної нерухомості? Як ви підбираєте локацію та земельну ділянку?
– Для нас вибір проєкту починається з оцінки локації та її довгострокового потенціалу. Важливо, щоб місцевість могла стабільно приваблювати відвідувачів протягом усього року. Це можуть бути зони з термальними чи мінеральними водами, курорти оздоровчого профілю або локації з уже сформованим туристичним інтересом.
Далі ми аналізуємо доступність локації, логістику та близькість до великих міст. Також оцінюємо саму земельну ділянку: чи дозволяє вона створити повноцінний курортний продукт з відповідною інфраструктурою, зонами відпочинку та перспективами для подальшого розвитку.
Окремо проводимо аналіз навколишнього ринку. Нас цікавить поточний рівень сервісу в локації, які потреби гостей не задоволені та чи є простір для впровадження сучасного, якісного продукту. Найбільш привабливими для нас є місця, де попит вже існує, але пропозиція за якістю та змістом ще не відповідає йому.
Крім того, ми завжди оцінюємо свої операційні можливості. Для нас важливо розуміти, чи зможемо ми сформувати відповідну команду, забезпечити необхідний рівень сервісу та стабільно управляти об’єктом. Адже навіть вигідна локація не гарантує успіху без продуманої операційної моделі.