-
Ярослава Тюпка
кореспондент
Вибір фінансової моделі залежить від конкретної мети інвестора. / Freepik
Для вкладника, котрий інвестує в туристичну нерухомість, актуальним є питання вибору моделі участі. Можливими варіантами є: традиційна оренда, професійне керування та часткове володіння. Кожен має свою прибутковість, рівень ризику та ступінь залученості власника.
Причини популярності туристичної нерухомості як інвестиційного тренду
Ринок туристичної нерухомості зазнає суттєвих змін. Спостерігається зростання потреби у такому форматі короткотермінового проживання, як апарт-готелі, котеджні містечка та сервісні апартаменти (повністю обладнані квартири з послугами прибирання, охорони, заміни білизни тощо).
Додатковим фактором є – обмежена пропозиція готельних приміщень у популярних туристичних місцевостях, зокрема в Карпатах та західних регіонах України. Це створює сприятливі умови для інвестування в нерухомість, що генерує дохід від здачі в оренду як на короткий, так і на тривалий термін.
За оцінками фахівців Ernst Young, проєктів курортної нерухомості, які наразі пропонують номери/котеджі приватним покупцям, потенційний обсяг залучених інвестицій від приватних інвесторів може становити приблизно 800 млн – 1,2 млрд доларів США.
«Йдеться не про собівартість спорудження чи загальний обсяг девелоперських інвестицій у реалізацію таких проєктів. Ця оцінка відображає насамперед вартість номерів, апартаментів та котеджів, що виставлені на продаж приватним інвесторам у рамках таких комплексів», – уточнює керівник напрямку консультаційних послуг у сфері нерухомості компанії EY в Україні Ростислав Хома.
Водночас експерт у галузі туризму та міжнародного бізнесу Антон Тараненко прогнозує, що загальний обсяг інвестицій у готельний сектор у 2025-2026 роках може досягти $300-400 млн.
«Якщо у 2021 році було заплановано та перебувало в процесі будівництва до 10 готелів, то з 2022 до 2025 року одночасно могло бути до 30 готелів. Якщо вартість готелю становить від 5 до 20 мільйонів, то візьмемо середній показник невеликого готелю – 10 мільйонів доларів. Таким чином, отримуємо загальний обсяг інвестицій», – пояснює Антон Тараненко.
Традиційна оренда
Найбільш зрозумілий формат для приватного вкладника – придбання об’єкта та його подальша здача в оренду. Це може бути квартира, апартаменти або окремий будинок у туристичному регіоні.
Вкладник отримує дохід безпосередньо від орендарів або через платформи для бронювання. Оренда може бути як короткостроковою, так і довгостроковою, проте для курортної нерухомості основним джерелом доходу є саме короткотермінове заселення гостей.
Серед переваг – повне розпорядження нерухомістю на власний розсуд та відсутність залежності від третіх осіб. Власник має повний контроль над об’єктом, встановленням цін та стратегією його використання.
Проте, самостійне управління потребує досвіду, навичок менеджменту та активної участі. Пошук клієнтів, комунікація, оформлення бронювань, прибирання, реєстрація заїзду/виїзду, дрібний ремонт, маркетингові заходи та робота з відгуками – усе це лягає на плечі власника. Якщо інвестор проживає в іншому місті, ефективне керування об’єктом без залучення місцевого персоналу або управляючої компанії стає проблематичним.
На думку експертів, саме цей напрямок «був, є і буде актуальним».
«Це найбільш зрозумілий спосіб інвестування коштів. Проте, сам інвестор зазнав змін. Якщо раніше більшість роздрібних інвесторів просто купували квартиру, яку розуміли, щоб здавати, і особливо не враховували ні прибутковість, ні капіталізацію, то зараз, зі зростанням ринку, люди почали більш ретельно рахувати кошти», – зазначає Юлія Карандюк, інвестиційний експерт Ribas Invest.
За оцінками експертки, в такій моделі прибутковість зазвичай невисока – 5-6% щорічно, якщо йдеться про придбання готового об’єкта нерухомості. Фактичний результат може значно залежати від рівня завантаженості та операційних витрат.
Традиційна оренда буде оптимальним вибором для інвесторів, які:
- готові особисто займатися управлінням або мають надійного місцевого представника;
- планують час від часу використовувати нерухомість для власного відпочинку;
- прагнуть максимального контролю над своїми інвестиціями;
- готові враховувати сезонні коливання доходу задля потенційно вищої прибутковості.
Традиційна модель була домінуючою в Україні ще до активного розвитку апарт-готелів та професійних керуючих компаній. Вона досі зберігає популярність серед інвесторів, які бажають самостійно керувати своїм активом.
Управлінська модель
Ринок нерухомості, особливо туристичної, стрімко еволюціонує. Передача нерухомості під управління професійної компанії або готельного оператора на сьогодні вважається більш сучасним підходом.
У такому разі інвестор отримує пасивний дохід, а всі операційні процеси – від маркетингу до заселення – виконує оператор.
«Зазвичай це вищий відсоток прибутковості (в середньому 9-11% щорічно), і, звісно, повна відсутність операційних завдань. Повна пасивність – інвестор займається своїми справами, а капітал працює без його втручання», – ділиться Юлія Карандюк.
Це ідеальний варіант для тих, хто не тільки має капітал, але й шукає пасивний дохід. Однак, існує важливий нюанс: критично важливо аналізувати не тільки сам об’єкт, але й керуючу компанію, яка буде відповідати за його життєвий цикл.
Часткове володіння
Окремий тренд останніх років – часткове володіння туристичною нерухомістю. Інвестор купує не весь об’єкт, а лише його частину, отримуючи пропорційний дохід.
Цей формат активно розвивається в курортних регіонах і дозволяє знизити початковий поріг входу в дорогі об’єкти. Таким чином, цей напрямок робить ринок інвестицій більш доступним.
«Якщо раніше для виходу на ринок нерухомості потрібно було мати, умовно, 50 000$, то сьогодні в деяких проєктах можливість входу може починатися від кількох тисяч гривень», – зазначає Юлія Карандюк.
Інвестор фактично стає співвласником готельного бізнесу, а прибуток формується не від окремого об’єкта, а від роботи всього комплексу. Це знижує залежність від сезонності або локального попиту на конкретний номер. Додатково, всі об’єкти в такій моделі автоматично перебувають під професійним управлінням.
«Це чудовий варіант для тих, хто прагне познайомитися з різними інвестиційними напрямками, а також – поступово накопичувати капітал, замість того, щоб вкладати одразу десятки тисяч доларів», – підсумовує Юлія Карандюк.
Водночас, ліквідність таких інвестицій залишається обмеженою, а вихід з проєкту може бути складнішим. Продати частку в готельному проєкті зазвичай складніше, ніж звичайну квартиру. Вторинний ринок таких інвестицій ще формується. Також така модель управління потребує ретельного аналізу юридичної структури проєкту, адже договірні або корпоративні механізми володіння.
Ще один нюанс – дохід. Він не прив’язаний до конкретного номеру, а формується від результатів роботи всього комплексу. Якщо готель функціонує неефективно, це безпосередньо впливає на всіх співвласників.
Вибір найкращої моделі залежить від низки чинників, але експерти одностайні: сучасний інвестор все більше прагне до пасивного прибутку і не зацікавлений у додаткових завданнях, пов’язаних з орендарями.