“`html
-
Тетяна Єрмоленко
Репортерка
Ринок житла в обласних центрах України: розцінки, зацікавленість та тренди 2026 року
Практично будь-який ріелтор засвідчить, що український ринок нерухомості – це сукупність кількох ринків, кожен з яких функціонує за своїми законами. Наприклад, в деяких містах вартість квадратного метра перевершує довоєнні показники, в інших – ціни стабільні або навіть знижуються.
Колектив Delo.ua вивчив поточні відомості по обласних центрах і з’ясував, де вартість житла зростає найбільш інтенсивно, які причини цього явища, і чи є в цих цінах раціональне зерно з погляду інвестицій.
Звертаємо вашу увагу, що обстановка на ринку нерухомості схильна до змін, так само як і розцінки на квартири.
- Де найдорожче: трійка лідерів не змінилася
- Регіони, які вразили: де розцінки ростуть швидше за все?
- Східні та прифронтові регіони як окремий сегмент ринку
- Острівець стабільності – Центральна Україна
- Чому існує така різниця між регіонами, і що очікувати в майбутньому?
Де найдорожче: трійка лідерів не змінилася
За станом на липень 2025 року найвища ціна квадратного метра в Україні спостерігалася в трьох містах: Київ, Львів та Одеса. І це зовсім не випадковість.
Київ як головний економічний осередок
Зараз на ринку нерухомості у 2026 році Київ зберігає лідерство за абсолютною ціною квадратного метра. У столиці зосереджена значна частина робочих місць, офісів міжнародних інституцій, фінансових організацій і великого бізнесу.
Навіть у воєнний час економічна діяльність тут відновлюється швидше, ніж деінде. Повернення професіоналів, відкриття коворкінгів і представництв компаній підтримують попит на житло, як на придбання, так і на оренду.
Львів – як центр тяжіння для внутрішньо переміщених осіб
Львів став одним із ключових «магнітів» для внутрішньо переміщених осіб ще з 2022 року. Місто прийняло сотні тисяч людей зі східних і південних областей країни, а зведення нових будівель не задовольняло потреби ринку.
В результаті – стабільно високі розцінки, які ростуть не так швидко, як в деяких інших містах, проте з дуже міцної основи. Квадратний метр у Львові сьогодні є одним з найдорожчих в державі.
Парадокс Одеси
Одеса – унікальний випадок. Останнім часом орендна плата в місті зросла на 50%, і ринок купівлі-продажу відреагував аналогічно.
Поліпшення ситуації з безпекою, повернення туризму і ділової активності, відновлення роботи портової інфраструктури – все це в сукупності надало значний імпульс попиту. При цьому обсяги нового будівництва в місті порівняно невеликі, що лише посилює тиск на ціни.
Регіони, які вразили: де розцінки ростуть швидше за все?
В той час як абсолютних лідерів за ціною можна було передбачити, динаміка зростання в окремих містах стала несподіванкою навіть для досвідчених експертів.
Ужгород та Івано-Франківськ увійшли в першу четвірку найдорожчих міст, і це вже не тимчасове явище, а стійка тенденція. Наприклад, в Ужгороді вартість оренди однокімнатної квартири збільшилася з 5 500–6 000 гривень у 2021 році до 22 000 гривень на початку 2026-го, тобто в 3-4 рази. Ринок купівлі-продажу демонструє аналогічну динаміку. Попит тут постійно перевищує пропозицію, і нові забудови не встигають за ним.
Подібний стрибок цін на ринку нерухомості у 2026 році пояснюють комбінацією стабільного потоку переселенців, обмеженої наявності якісного житла та зростаючих витрат на будівництво.
Східні та прифронтові регіони як окремий сегмент ринку
На протилежному полюсі ринку нерухомості України – Харків, Запоріжжя, Миколаїв, Херсон. Тут розцінки на нерухомість відображають передусім ситуацію з безпекою, а не економічну логіку в її традиційному розумінні.
У Харкові середня ціна оренди однокімнатної квартири коливається в межах 6 000 гривень. Це значно менше, ніж в Ужгороді. Ринок купівлі-продажу також значно сповільнився: частина власників прибирає квартири з продажу, чекаючи кращих часів, інші змушені знижувати ціни на 10–15%, щоб знайти хоч якогось орендаря.
Аналогічна ситуація спостерігається в Запоріжжі та Миколаєві. У цих містах життя триває, економічна активність певною мірою зберігається, однак розцінки на нерухомість знаходяться під постійним тиском ризиків безпеки. Зацікавленість у купівлі тут обмежена: люди не бажають інвестувати значні кошти в житло, якщо не впевнені в його безпеці.
Енергетична незалежність об’єкта – ще один фактор, який все більше впливає на вибір покупців по всій країні. Після кількох важких зим з перебоями в електро- та теплопостачанні орендатори дедалі частіше звертають увагу не тільки на місцезнаходження та планування квартири, а й на наявність в будинку генератора, ОСББ, газової котельні, автономного опалення. Житло з розвиненою енергетичною інфраструктурою коштує дорожче, і ця різниця, ймовірно, буде лише збільшуватися.
Острівець стабільності – Центральна Україна
Полтава, Черкаси, Вінниця, Кропивницький (міста Центральної України) залишаються в помірному ціновому діапазоні: 12 000–14 000 гривень на місяць за оренду однокімнатної квартири, відповідно помірні розцінки й на придбання. Тут немає ні надмірного ажіотажного попиту, який спостерігається на заході, ні дисконту, пов’язаного з безпекою, який тягне розцінки вниз на сході.
Ці міста приваблюють тих, хто шукає компроміс між доступністю та відносним комфортом, оскільки вони прийняли певну кількість переселенців, але без надмірного навантаження на ринок. Зведення нових будівель тут відбувається помірно, тому різких цінових змін немає, але й стагнації також не спостерігається.
Чому існує така різниця між регіонами, і що очікувати в майбутньому?
Різниця між Харковом і Львовом за ціною квадратного метра зараз перевищує триразовий показник. Розрив між Ужгородом і Запоріжжям подібний. Ще кілька років тому таке явище виглядало б ненормальним, але сьогодні це нові реалії українського ринку нерухомості.
В основі цієї різниці лежать три основні чинники: безпека, міграція та інфраструктура. Найбільше зростання демонструють міста, які прийняли значний приплив платоспроможного населення і при цьому зберегли відносну безпеку. Міста, з яких люди виїхали або де ринок перебуває в замороженому стані через близькість до фронту, залишаються в стані цінової паузи.
Експерти прогнозують подальше розшарування. В той час як на заході та в центрі країни розцінки продовжуватимуть рости (особливо в разі економічного підйому та повернення українців з-за кордону), на сході динаміка буде залежати передусім від розвитку ситуації на лінії фронту.
Навіть Харків, який у 2025 році продемонстрував позитивне сальдо за кількістю компаній, що переїхали туди, поки не може запропонувати покупцям житла ту впевненість у майбутньому, яку пропонують Львів чи Київ.
Для тих, хто розглядає купівлю нерухомості як вклад, картина по регіонах зараз демонструє, що український ринок нерухомості дуже різнорідний і пропонує різні умови та розцінки.
“`