-
Ярослава Тюпка
кореспондент
Поступово курорти в Карпатах стають всесезонними. / Bukovel
Інвестиції в туристичну нерухомість перетворилися на новий тренд для вкладників. В цю сферу в Україні спрямовуються сотні мільйонів доларів. Точні цифри експерти поки не можуть надати через недостатню дослідженість ринку. Ростислав Хома, керівник відділу консультаційних послуг, припускає, що потенційний обсяг залучених коштів може коливатися від $0,8 млрд до $1,2 млрд. Водночас, Антон Тараненко, CEO Antagroup та експерт з міжнародного туризму, прогнозує зростання інвестицій в готельний сектор з $100 млн у 2021 році до $300-400 млн у 2026 році.
Проте, сегмент туристичної нерухомості характеризується вираженою сезонністю, що суттєво впливає на рівень прибутковості, терміни окупності та загальну інвестиційну привабливість об’єктів.
Для вкладників є важливим не лише оцінювати потенційний дохід, а й розуміти структуру грошових потоків протягом року: у які місяці об’єкт приносить прибуток, а коли його діяльність ледь покриває витрати.
Завантаженість готелів у залежності від сезону
Сезонний фактор призводить до нерівномірного розподілу доходів протягом року. Раніше Карпати мали переважно зимовий туристичний сезон, пов’язаний зі снігом та гірськолижним спортом. Однак, з приходом пандемії, а згодом і повномасштабної війни, цей регіон набув популярності й для літнього відпочинку.
“У Карпатах існують два виразні пікові сезони – зимовий та літній. У ці періоди заповнюваність може сягати 80%, а в окремі святкові дні – до 100%”, – ділиться Віталій Мажара, CEO та керуючий партнер Greenwood Development, компанії, що споруджує готель поблизу Буковеля.
Водночас, за словами девелопера, на деяких об’єктах у міжсезоння заповнюваність може знижуватися до 20%. Середньорічний показник завантаженості, який зазвичай враховується у фінансових моделях проєктів, становить близько 55%.
Високий сезон часто забезпечує значну частину річного прибутку, тоді як міжсезоння визначає фінансову стійкість проєкту.
“У міжсезоння показники можуть спадати до 40-60%, залежно від місця розташування, концепції та рівня сервісу закладу. Проте, сучасні готелі та апарт-комплекси з власною інфраструктурою, SPA-зонами, ресторанами та ефективним маркетингом значно менше залежать від сезонних коливань”, – зазначає Андрій Дзвінчук, голова Асоціації готельєрів та садиб Яремчанщини.
За оцінками Артура Лупашка, засновника та CEO Ribas Hotels Group, середній рівень завантаженості готелів Ribas у низький сезон становить 45-52%, а у високий сезон зростає до 78–83%, залежно від місяця та типу закладу.
“Існують готелі, чия завантаженість залишається стабільною протягом року. Це переважно міські готелі з міцною базою B2B-клієнтів. У таких закладах середньорічна завантаженість перевищує 63%”, – відзначає Артур Лупашко.
Оптимальна завантаженість для інвестора
З точки зору інвестиційної моделі, слід орієнтуватися не на максимальні пікові значення, а на стабільний середньорічний показник.
“Оптимальним для досягнення прогнозованої дохідності інвестора в Україні є середній показник завантаженості за рік у межах 50% до 60%. Ми саме такі сценарії закладаємо у фінансові моделі”, – пояснює Лупашко.
Цей діапазон дозволяє врахувати сезонні коливання та водночас зберегти прогнозованість доходів для інвесторів.
Зміна поведінки туристів та вирівнювання сезонності
Останні роки суттєво вплинули на структуру туристичного попиту. Сезонність стала менш вираженою, особливо на тлі розвитку внутрішнього туризму.
Попит у пікові сезони залишається високим, проте зростає і заповнюваність у міжсезоння. Гості все частіше планують поїздки заздалегідь, а короткі візити на 2-3 ночі стали стандартом для ринку.
Важливу роль відіграють нові критерії вибору готелів – безпека, автономність, наявність інфраструктури та можливість поєднувати відпочинок з віддаленою роботою.
Концепція понад усе: як формується всесезонна модель
Місцезнаходження об’єкта відіграє значну роль у його потенційній завантаженості. Однак сучасні проєкти вже не можуть покладатися виключно на цей фактор.
“Говорячи про інвестиційну привабливість, сьогодні ключовим чинником успіху є не лише локація, а насамперед концепція проєкту та якість управління. Саме тому одні об’єкти демонструють високу завантаженість практично цілий рік, тоді як інші відчувають вплив сезонності”, – коментує Андрій Дзвінчук.
Отже, на фінансову стабільність туристичного об’єкту суттєво впливає наявність SPA та інших wellness-процедур, які також набувають підвищеного попиту, а також включене харчування, екскурсії та інші додаткові активності.
“Зростає популярність тематичних причин для подорожей: гастрономічних вікендів, ретритів, святкових програм, сезонних фестивалів та інших заходів, які стимулюють відвідування саме в періоди зниженого попиту”, – зазначає Артур Лупашко.
Комплекси з потужною інфраструктурою мають усі шанси підтримувати стабільну завантаженість протягом року і менше відчувати сезонні коливання.
Компанії також прагнуть розробляти унікальні концепції, щоб заохочувати клієнтів повертатися.
“Важливу роль відіграє робота з постійними гостями через програми лояльності, персоналізовані розсилки та спеціальні пропозиції для повторних візитів”, – пояснює Артур Лупашко.
Налагодження зв’язку з туристами та створення відчуття дружньої атмосфери може стати потужним стимулом для збільшення кількості повторних візитів. Тому такий підхід все частіше застосовується об’єктами на території України. Турист відчуває свою значущість, що приємно кожному і спонукає повертатися.
“Ми прагнемо, щоб готель став частиною життя гостей. Ми навіть плануємо зберігати фото та відео гостей, надсилати їм матеріали з минулих поїздок і таким чином формувати довгостроковий емоційний зв’язок”, – говорить Віталій Мажара, який споруджує концептуальний готель “Вірші” біля Буковеля.
За його словами, саме концептуальність проєкту допомагає збалансувати завантаженість та формувати стабільніші фінансові показники, навіть за умови консервативних припущень у моделі.
“Основна цінність – це досвід, емоції та сценарії відпочинку. Це дозволяє формувати попит не лише в пік сезону, а й у міжсезоння”, – вважає Віталій Мажара.
За його словами, Буковель уже перетворився на всесезонний курорт, що підтверджують як пошукові тренди, так і показники завантаженості. Перехід до всесезонності відбувається через зміну самої логіки відпочинку.
“Люди їдуть не тільки заради снігу чи гір, а заради досвіду: сервісу, гастрономії, подій, атмосфери та можливості відновити сили”, – додає Мажара.
Адже, за його словами, понад 50% відвідувачів Буковеля не катаються на лижах.
Якісне управління
Вишукана концепція та її не менш витончена реалізація можуть суттєво допомогти. Проте, не менш важливим є гнучке управління тарифами та активна робота з каналами продажів.
“Своєчасна адаптація цінової політики, маркетингових кампаній та рекламних заходів дозволяє підтримувати стабільне завантаження навіть у періоди зниженого попиту”, – підкреслює Артур Лупашко.
Окремо варто відзначити тенденцію до тривалого проживання в таких об’єктах. Це можуть бути, наприклад, віддалені працівники, які також потребуватимуть відповідних умов та інфраструктури.
“Гості все частіше поєднують відпочинок із роботою, тому стабільний інтернет, комфортні робочі зони та спеціальні тарифи на триваліші проживання допомагають залучати додатковий попит у будні дні та міжсезоння”, – коментує Лупашко.
Висновок
Ринок туристичної нерухомості поступово стає менш залежним від сезонних коливань. Вдале розташування, облаштування відповідної інфраструктури, цікава концепція та налагодження всіх процесів для комфортного відпочинку гостей забезпечують стабільне завантаження протягом року. Оскільки відпочинок все частіше розглядається як можливість для відновлення та психологічного розвантаження, об’єкти, які поряд із сильною інвестиційною моделлю здатні запропонувати емоційну цінність, мають перевагу.