Как безопасно инвестировать в незавершенное строительство - советы эксперта

Инвестиции в строительство – дело рискованное, и никто не даст инвестору 100% гарантию, что он огражден от неприятностей. Однако можно значительно минимизировать риски, если действовать осторожно, проверять информацию, советоваться с экспертами и обращаться за открытыми данными в реестры и органы городской и государственной власти.

Об этом сообщил заместитель директора Департамента градостроения и архитектуры Киевской городской государственной администрации Юрий Таций на своей странице в Facebook.

Он подготовил специальную “дорожную карту”, двигаясь по которой можно защититься от аферистов и недобросовестных застройщиков.

Для начала необходимо выбрать привлекательный для себя объект строительства. Узнать, имеет ли право пользователь на земельный участок и для каких целей он ему предоставлен. Для этого следует зайти на Публичную кадастровую карту, где есть информация про тип собственности, ее целевое назначение и площадь. Можно также направить обращение в Госгеокадастр. Проверить наличие или отсутствие арестов на земельный участок через Госреестр вещных прав на недвижимое имущество.

Далее нужно выяснить, имеет ли застройщик разрешительную документацию:

выданы ли ему градостроительные условия и ограничения (на сайте градостроительного кадастра или в соответствующем реестре). Если не удалось их отыскать, тогда подать запрос в Департамент градостроительства и архитектуры КГГА;
есть ли технические условия на присоединение дома к сетям электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения. Эти условия должны совпадать с проектом строительства. Если не нашли их в публичном доступе, обратитесь с запросом в соответствующие эксплуатирующие организации;
требовать у застройщика заключение экспертизы проекта с приложениями, где содержатся основные замечания относительно недостатков;
разобраться, на каком основании строит застройщик – декларация или разрешение и есть ли они у него вообще. Это можно сделать через реестр строительной деятельности или же через запрос в Государственную архитектурно-строительную инспекцию (ГАСИ) или в Департамент по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля КГГА (в зависимости от сложности строительства).

После этого стоит сопоставить информацию о том, у кого есть право на земельный участок, кому предоставлены исходные данные на проектирование (МУО и технические условия), кто разработал проект строительства и на кого оформлено разрешение на выполнение строительных работ: одно ли это юридическое лицо, или разные. Таций советует обратить особое внимание на то, что объект строительства должен быть во всех документах одинаковым.

Далее через Единый реестр юридических и физических лиц-предпринимателей узнать, давно ли компания-застройщик, генподрядчик и финансовое учреждение работают на рынке, кто их учредители и соответствует ли уставный капитал требованиям законодательства. Изучить в открытых источниках информации историю деятельности застройщика, генподрядчика и финансового учреждения: не тянется ли за ними шлейф строительных скандалов, вовремя ли сдают в эксплуатацию объекты, не жалуются ли покупатели на качество жилья.

Проверить данные застройщика, генподрядчика и финансового учреждения в следующих реестрах:

реестре судебных решений. Обращайте внимание как на завершенные дела, так и на текущие судебные споры;
в автоматизированной системе исполнительного производства;
на сайте Государственной налоговой службы (налогового долга или залога).

“Если полученная информация вас удовлетворяет, то обращайтесь в отдел продаж застройщика и воспользуйтесь одним из возможных механизмов инвестирования: долевое строительство, фонд финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования”, – советует он.

Перед подписанием договора проверьте предоставленные застройщиком документы с независимым специалистом, которому вы доверяете.

На что обратить внимание в договоре:

сроки завершения строительства;
условия расторжения договора;
фиксированная цена квадратного метра;
штрафы для сторон в случае нарушения договора;
что отнесено к форс-мажорным обстоятельствам;
предусмотрена ли возможность рассрочки (как правило, это показатель надежности застройщика);
содержится ли в договоре информация о самом проекте строительства (чтобы гарантировать, что построят обещанные объекты социальной инфраструктуры).

“Если строительство ведется несколькими партнерами в рамках совместной деятельности, убедитесь, что жилая площадь, которую вы покупаете, касается того лица, с которым вы подписываете договор”, – отмечает чиновник.